CASO PRÁCTICO: DEL DERECHO DE TANTEO Y SUS REQUISITOS

Duvan Andrés Quito Rusinque

 ADE + DERECHO – Móstoles

3º A

2. CASO PRÁCTICO: DEL DERECHO DE TANTEO Y SUS REQUISITOS

Cuestiones a resolver:

1. ¿A qué derecho de adquisición preferente se refiere el texto?

Hace referencia al derecho de tanteo, el cual, se regula en el articulo 25 de la LAU y que consiste en que el arrendatario tiene la facultad de decidir si quiere comprar el local, en este caso, antes que el 3º (comprador), siempre y cuando pague el precio que este comprador ofreció por el mismo. De manera que, el propietario tiene limitada la disposicion del bien, ya que no puede vender el local a cualquier persona sin antes notificárselo al arrendador para que decida si pagar o no el precio estimado.

1. ¿Qué condiciones deben concurrir para que la notificación del arrendador se estime correctamente realizada?

Según el artículo 25 de la LAU, el arrendador debe notificar fehacientemente la decisión de vender el local, la información sobre el precio y las condiciones esenciales en que se va a efectuar la compraventa y, finalmente, dar un plazo de 30 dias para que el arrendatario decida si quiere ejercitar el derecho de tanteo.

Además, cabe destacar que, años atrás si era obligatorio, como señala la STC de 26 de septiembre de 2011 (nombrada en la SAP de Murcia, sentencia número 321/2011 de 22 de noviembre de 2011),  aportar la designación e identificación de los compradores; pero esto no está incluido en el vigente articulo 25 LAU.

1. ¿Podría justificar Don Ignacio su incomparecencia en Notaría por nulidad de la notificación de fecha 1 de marzo de 2005, al no recoger ésta la identidad del tercero que ha realizado la oferta de compra?

En este caso, no podría Don Ignacio justificar su incomparecencia en Notaría ya que entre las condiciones que regula el artículo 25 LAU, no se encuentre como dato esencial a notificar, el nombre de la persona que realizo la oferta de la compra; además, que es ambas partes habían hecho un pacto de común acuerdo para entregarle la escritura pública de compraventa.

A todo ello, hay que añadir que el dato correspondiente al nombre del comprador carece de toda trascendencia para el ejercicio del derecho de tanteo, de manera que dicha acción no genera la justificación de incumplimiento alguno.

1. ¿Estaba obligado Don Ignacio a comparecer el día acordado en Notaría para otorgar la correspondiente escritura de compraventa?  En caso, afirmativo ¿por qué?

Si está obligado a comparecer, en primer lugar, porque manifiesta su voluntad de ejercitar el derecho de adquisición preferente, lo que, en principio, dio lugar al acuerdo de comparecer ante Notaría; también, porque ambas partes, en este caso el arrendatario, (como señalan los artículos 1254 y 1258 de Código Civil) se obligan a cumplir lo pactado en el contrato, así como todo lo que derive del mismo.

1. Si Don Juan hubiera vendido el local arrendado al tercero que le hizo la oferta de compra sin notificar a Don Ignacio su propósito de vender: ¿qué derecho asistiría a este último?  

El Derecho de retracto  

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