La Enfiteusis Y La Superficie

ENFITEUSIS

El derecho de enfiteusis confiere al enfiteuta los mismos derechos que a un propietario sobre un fondo rústico, mediante el pago de un canon anual. El origen de la enfiteusis está en las conquistas romanas, que al ir conquistando tierras no les daba tiempo a asimilarlas todas, por lo que las alquilaban, en un principio durante 5 años, aumentándose posteriormente a 100 años.

En el s. V se consideró a la enfiteusis como un contrato, no como un arrendamiento ni compraventa, y en s. VI como un derecho real.

1) Elementos formales, personales y reales de la enfiteusis:

- Formales: se dividen en intervivos, judiciales, mortis causa y temporal.

- Personales: se dividen en concedente, dueño y enfiteuta.

- Reales: son inmuebles rústicos.

2) Modos de defensa y de extinción: los mismos que los de la propiedad, pero con un carácter de utilidad.

3) Derechos del enfiteuta: los mismos que los del propietario (pleno disfrute y uso del terreno).

4) Obligaciones del enfiteuta: conservar la tierra en buen estado, pagar el solárium (canon anual del alquiler del terreno) y notificar al dueño de su intención de enajenar la enfiteusis.

LA SUPERFICIE

La superficie es todo aquello que está por encima del suelo como consecuencia de una actividad humana (el terreno edificable), estando formada por 2 palabras: “súper”(significa sobre) y “ficie”(significa parte externa de una cosa). En su origen, existía el propietario de todo lo que se elevará por encima de él, pero este principio desapareció, aumentando el número de ciudadanos y de fincas, gracias a las concesiones de terrenos, que en un principio eran arrendadas a particulares. Posteriormente se eliminó dicho principio, concediendo la propiedad de lo edificado al constructor.

La naturaleza de la superficie es diversa: en la época clásica era como un arrendamiento público, evolucionando hasta ser un derecho real; en la época postclásica se acentuó su carácter de derecho real, y en la época justinianea se configuró como un auténtico derecho real.

1) Elementos formales, personales y reales de la superficie:

- Formales: se dividen en judiciales, mortis causa y voluntarios.

- Personales: se dividen en el cedente y superficiario.

- Reales: son fundos urbanos.

2) Derechos del superficiario: puede edificar en suelo ajeno, disponer libremente de lo edificado, grabarlo con hipotecas o transmitirlo a mortis causa.

3) Modos de defensa y de extinción: son los mismos que el del propietario, usufructuario y servidumbre.

4) Obligaciones del superficiario: el pago del solárium (canon anual de alquiler del terreno).

http://www.robertexto.com/archivo10/dere_romano3.htm

El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir.

El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo. También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organización empresarial, que no están al alcance del propietario. Al término de la superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo construido.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver también con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su término la construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno.

Es un lugar común en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sustentos fundamentales para posibilitar su sorprendente reconstrucción. Asimismo, son bien conocidos los monumentos edilicios que se constituyeron en París en función de este derecho. Igualmente, se puede traer a colación el caso del palacio de las Naciones Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo de investigación se estudiará el Derecho de Superficie de conformidad con el Código Civil peruano.

Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros.

La superficie –siguiendo a Messineo– no se refiere al estrato –necesariamente sutilísimo y en rigor sin espesor– de la corteza terrestre, esto es, el suelo o la facies de la tierra que está en contacto con el inicio del espacio atmosférico, sino a lo que estando incorporado al suelo –construcción o en su caso plantación o forestación– emerge del suelo; esto es, el sobresuelo (superfaciem).

El Código Italiano de 1942, (artículo 952), regula magníficamente el derecho real de superficie en dos planos por un lado el derecho real de construir y por el otro la propiedad superficiaria.

El derecho de construir no es sólo eso sino que también conlleva la potencia de hacer propia la obra emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho. Es la concesión ad aedificandum. Ésta, explica Messineo, no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y actual, en el cual reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad superficiaria y de hecho, al terminar la construcción, aquella potestad se trocará en este derecho, manteniendo latente la facultad de reconstruir. La segunda vertiente contempla la posibilidad de adquirir la construcción independiente del inmueble de emplazamiento. En suma, bajo la denominación genérica de derecho real de superficie se engloban el ius aedificandi y la propiedad superficiaria.

Ahora bien, definamos al derecho de superficie. Para Arias-Schreiber y Cárdenas: "[el derecho de superficie es] un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo

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