ANALISIS

Introducción

Desde el 2002, la economía peruana viene registrando una sólida fase de expansión, que, en los tres últimos años, se ha reflejado en una aceleración importante en el proceso de generación de empleo formal (el empleo urbano viene creciendo a tasas de 9 por ciento, aproximadamente), mejora en los ingresos familiares y reducción de los niveles de pobreza en 10 puntos porcentuales.

En este contexto favorable, el sector inmobiliario peruano ha venido creciendo fuertemente. Así, por ejemplo, la edificación de viviendas en Lima Metropolitana ha aumentado, en términos acumulados, en 67% durante los últimos cuatro años, pasando de 1,9 millones de metros cuadrados en 2003 a 3,6 millones en 2007. Esta expansión del sector ha venido acompañada por un importante incremento de los créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras, los cuales se han duplicado en los últimos cuatro años y bordearon los US$ 2,9 mil millones al cierre de 2007.

En el presente informe, se analiza la evolución y los principales determinantes de la demanda, oferta y financiamiento de viviendas. Asimismo, se identifican las principales oportunidades y riesgos del sector, haciendo un énfasis en las perspectivas para los próximos años.

Demanda de viviendas

Con la actual expansión económica, los ingresos de las familias peruanas se han incrementado de manera significativa en los últimos años. Así, según cifras de la consultora Ipsos Apoyo, en los últimos 4 años el ingreso familiar promedio se ha incrementado en 40% en términos nominales, pasando de US$ 430 en el 2003 a US$ 600 en el 2007. Esto ha apoyado el aumento de la demanda efectiva de vivienda.

Para explicar completamente esta mayor demanda efectiva de viviendas, hay que añadir dos consideraciones. La primera se refiere al déficit habitacional, que en Perú asciende a 1,2 millones de viviendas. Este número se incrementa en 40 mil viviendas cada año con la formación de nuevas familias que buscan un lugar donde vivir.

Asimismo, cabe señalar que la evolución de los ingresos y del nivel de empleo en el sector formal ha incrementado el número de sujetos de crédito para el financiamiento de viviendas a través del sistema financiero. En el caso de las familias de ingresos medios, el mayor acceso al crédito hipotecario se vio inicialmente impulsado por el sector público a través del programa MiVivienda. Actualmente, sin embargo, con el agotamiento de este fondo, el sector privado ha tomado la iniciativa y los créditos hipotecarios vienen creciendo a tasas de 15% al año en promedio. Actualmente, el Estado sigue implementando programas que facilitan el financiamiento hipotecario, y que incentivan el pago puntual del préstamo. Pero solo para las familias de ingresos bajos.

Dado que las perspectivas macroeconómicas futuras son alentadoras (con una previsión de crecimiento medio para los próximos años de 6% y que el empleo y los ingresos de las familias continúen incrementándose) se espera que el déficit habitacional se traduzca en mayor demanda efectiva de viviendas. Así, se da una de las condiciones básicas para que el sector inmobiliario continúe desarrollándose en Perú.

Oferta de viviendas

En términos de actividad edificadora, en Lima Metropolitana se construyeron 3,2 millones de metros cuadrados en el año 2007. Esto implica -dada la cantidad de viviendas construidas anualmente- que la vivienda promedio construida en Lima es de 80 metros cuadrados. Estas cifras, sin embargo, no toman en cuenta la actividad edificadora informal (principalmente autoconstrucción). Aunque se dispone de muy poca información sobre la misma, según el consumo interno de cemento podría representar el 70% de la actividad constructora.

Actualmente, el aumento promedio anual de la oferta de viviendas sólo alcanza para cubrir el incremento promedio anual de la demanda de viviendas. Con ello, el déficit habitacional

...