CURSO DE VALORACIÓN DE EMPRESAS

                                              CURSO DE VALORACIÓN DE EMPRESAS

                                                               Solemne 2021-07

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1. Primera Parte: Análisis Financiero (40 puntos)

Instrucciones.

Considere el Estado Financiero que está en anexos, en la cual entrega una información de la empresa desde el año 2014.

a) Análisis Dupont. Explique qué pasó con el ROE entre los años 2017 y 2020. Realice los cálculos y explique máximo en 5 líneas (10 puntos)

b) Análisis de la liquidez. Calcule las principales ratios de liquidez para los años 2017 y compárelo con el año 2020. Comente en máximo 5 líneas CETERIS PARIBUS si la empresa está en una mejor o peor posición financiera (5 puntos).

C) Suponga que la compañía necesita financiar un proyecto por USD 50 millones el próximo año. ¿Qué es mejor Deuda o Patrimonio, considerando que el banco permite un mínimo de cobertura financiera de 6,0x y una ratio DF/EBITDA máximo de 6,5x (considere que el EBITDA para el próximo año aumenta un 10 %) Explique (10 puntos)

d) Realice un Análisis Horizontal entre los años 2015 y 2020 y plantee sus conclusiones de la performance de la empresa en un máximo de 5 líneas. (10 puntos)

e) ¿Cómo ha sido la Evolución de los días de cobro de la Compañía en los últimos 3 años, si el promedio de cobro la Industria es de 20 días? (5 puntos) 

  II) Segunda Parte: Análisis de Industria (20 puntos)

Con la información del caso presentado y la información de las diapositivas, responder las 4 preguntas que vienen a continuación del caso en un máximo de 5 líneas  (5 puntos cada una)

Industria de Arriendo de Oficinas

Como se proyecta que este año la vacancia seguirá creciendo, los operadores de oficinas están tomando medidas. Una práctica que está siendo habitual es ofrecer descuentos o meses de gracia durante los primeros meses de contrato.

Diversas estrategias han utilizado los operadores de oficinas para sortear la difícil situación que enfrenta actualmente este mercado, debido —como ya es sabido— a la pandemia y el incremento del teletrabajo. Renegociación de contratos con ajustes de precio, aumento de la exposición de sus productos vacantes, reconversión de espacios para satisfacer otros nichos de clientes, etc., son algunas de las medidas más utilizadas.

Según el último informe de ACB Propiedades, el mercado de oficinas clase A+/A en Santiago finalizó el 2020 con una tasa de vacancia de 6,07%, equivalente a 156.408 m² disponibles para arriendo. Por su parte, el cuarto trimestre anotó por tercer período consecutivo valores negativos de absorción, cerrando el año con un acumulado de -25.000 m², “lo que se traduce en una magnitud de desocupación de espacios superior a la ocupación registrada, siendo este el primer año con un acumulado anual negativo”, precisa.

El reporte destaca que se ha observado un importante aumento en la oferta de subarriendo de espacios de oficinas, principalmente en el caso de edificios corporativos, donde los usuarios han reducido sus sitios debido al teletrabajo. Otro hecho que no se había visto anteriormente en este mercado, indica, fue el nulo ingreso de nuevos proyectos con el que cerró el año pasado, lo que se debió a la paralización de las obras experimentada durante la pandemia.

Y agrega: “Esto nos lleva a estimar que el mercado de oficinas entró a una etapa de sobreoferta de oficinas. Por ello, considerando lo anterior y la tendencia observada de que las empresas aún están asumiendo el teletrabajo en ‘la nueva forma de trabajar', sumado al ingreso de 30.000 m² en los próximos meses, vemos que la tasa de vacancia seguirá creciendo durante el 2021”.

Para José Valdés, gerente general de Grupo Premium Propiedades, el mercado de oficinas ha sufrido la caída más importante de los últimos 10 años. “No se visualiza una absorción rápida para este 2021, lo que sumado a la crisis económica del país y del mundo va a llevar a que la vacancia se mantenga o siga subiendo, considerando que muchas empresas aún no toman decisiones de cierre definitivo por estar con apoyo del Estado. Un indicador decidor para el fenómeno de la alta vacancia son las cifras de desempleo, que lleva a una baja en la ocupación de las oficinas”.

Nuevos contratos

Frente a este complicado escenario, los nuevos contratos de oficinas se caracterizan en buscar rentas de arrendamiento escalonados y con períodos de gracia, e incluso en el financiamiento de la habilitación de los nuevos inquilinos, además son a más corto plazo y muchas veces con cláusulas de salidas sin multas ni altas exigencias.

Al respecto, Francisco Rojas recomienda que los operadores aumenten las exposiciones de las oficinas vacantes, preocupándose de mejorar su presentación, dado que las empresas tienden a buscar lugares que se encuentren habilitados y con bajos requerimientos de inversión, amoblado y terminaciones. “Lo anterior, sin descuidar que se deberán ajustar los valores de listas ya que, por lo general, las empresas hacen la selección de oficinas a visitar por la renta UF/ m²”.

Para Gabriela Sarmiento, la medida más rápida para hacer frente a la situación actual es el ajuste de precios, ya en el último tiempo, prácticamente, todas las propiedades se han comercializado en valores inferiores a los reales, lo que se aplica también a los arriendos. “Se pueden barajar otras alternativas para hacer más atractivas las propiedades, por ejemplo, en arriendos ofrecer pagar a medias los gastos comunes, cobro reducido los primeros meses, incluir mantenciones sin costo, entregar las oficinas 100% operativas —llegar e instalarse—, hacer mejoras estéticas, etc.”.

Según GPS Property, al cuarto trimestre de 2020 los valores de arriendo para el mercado de oficinas clase A+/A se mantuvieron estables ponderando 0,54 UF/m². “Si bien la disminución respecto al cuarto trimestre de 2019 fue de 0,01 UF/m², las condiciones de cierre de contratos se han visto más flexibles”, dice.

1. A la luz de la Información anterior, utilizando dos Fuerzas Competitivas de Porter, evalúe la situación de la Industria presentada. (no más de 6 líneas)

Considero que, desde el punto de vista del poder de negociación de los clientes, el cliente cada vez está teniendo más facultades sobre exigencias e imponiendo sus términos sobre el precio-calidad que tiene este servicio, por lo que las operadoras de oficinas tendrán que recurrir a diversas estrategias para poder captar a los clientes frente a su competencia, en cuanto en la fuerza de nuevos productos sustitutivos, considero que el teletrabajo se ha vuelto un producto sustitutivo de las tradicionales oficinas, pues cada persona puede trabajar desde su casa sin tener que arrendar una oficina, por lo que la industria de operadoras de oficinas ha ido perdiendo atractivo con esta situación.

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