Caso Marriott Company

Resumen

Marriott Company es una empresa hotelera de lujo creada en 1927. MC salió a la bolsa en 1953 con la venta de un tercio de sus acciones. A pesar de que la compañía continuó con la venta de acciones a través de los años, en 1992 la familia Marriot aún poseía el 25 % de la compañía.

La Ley del Impuesto sobre la Recuperación Económica de 1981 (The Economic Recovery Tax Act) creó nuevos incentivos a la propiedad de bienes raíces que más adelante impulsaron las actividades de desarrollo hotelero de MC. En 1986, la Ley de la Reforma Fiscal (Tax Reform Act) retiró la mayoría de los incentivos para inversiones en bienes raíces, pero MC, confiando en la economía fuerte y en su propia reputación, continuó sus rápidas actividades de desarrollo.

En 1990 colapsó el mercado de bienes raíces. Los ingresos de MC se derrumbaron y el precio de las acciones al final del año había caído más de dos tercios lo que implicó una caída de USD 2 mil millones en valor de mercado. Por primera vez, los hoteles Marriot, propiedad de inversionistas, entraron en quiebra.

Creció explosivamente en sus inicios pero en los últimos años la empresa trabajaba para reducir su deuda y por ende en la venta de sus propiedades. Se presenta una propuesta de restructuración a la empresa bajo el nombre de “Proyecto Chariot”.

El proyecto  consistía en la creación de una nueva empresa que cubra los servicios de MC  y que tuviera la capacidad  de captar capital para aprovechar oportunidades de inversión. Durante la operación del Proyecto  Chariot, MC   se convertiría en dos compañías independientes: Marriott International y Host  Marriott Corp.

Proyecto Chariot

Proyecto Chariot ofrecía a los inversionistas la oportunidad de participar en sectores específicos en la administración hotelera y en el negocio de la inversión en bienes raíces.

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Estrategia Financiera  

• Administrar, en vez de tener en propiedad los activos hoteleros.
• Invertir en proyectos que incrementen el valor para el accionista: Técnicas de “cash flow” descontado para evaluar potenciales inversiones.
• Optimizar la utilización de la deuda en la estructura del capital.
• Recomprar las acciones infravaloradas: Calculaba un “valor contable justificado” para sus acciones ordinarias.

Balance general consolidado para merriott corporation
(USD$ MILLONES)

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Comparacion de CPPC en la situación unificada y luego de la división

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Para el cálculo del Ke, se consideró lo siguiente:

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Conclusiones:

• Para el cálculo del costo de capital del accionista, se utilizado el método del CAPM, para ello se tomaron betas diferenciados por tipo de industria.
• El costo promedio ponderado de capital (WACC) de la empresa MC a 1991, da un valor de 8.3%. La decisión de separar de manera sectorial a la empresa genera un incremento en el WACC de MI y una reducción para la empresa HMC.
• La propuesta de división de las empresas generaba valor a los accionistas, es decir el Proyecto Charriot permitió liberar de pasivos al negocio con mayor dinamismo comercial (MI) y permitía cumplir los requisitos de servicio de la deuda.

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