ESTUDIO DE FACTIBILIDAD“CENTRAL DE ABASTO DE LA REGIÓN DE ZACUALTIPÁN, HIDALGO.”

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ESTUDIO DE FACTIBILIDAD“CENTRAL DE ABASTO DE LA REGIÓN DE ZACUALTIPÁN, HIDALGO.”

ANÁLISIS FINANCIERO

MARZO DE 2002

ÍNDICE:

Introducción

Datos generales

Comparaciones y sugerencias

Premisas

Estados financieros

Breve explicación de los estados financieros

PROYECTO  “CENTRAL DE ABASTODE LA REGIÓN ZACUALTIPÁN HGO.”

INTRODUCCIÓN

El crecimiento acelerado de la ciudad de Zacualtipán Hgo.,  de alguna manera sobrepasa los límites normales de tiempo y espacio. Las necesidades de hoy sobrepasan enormemente las  de ayer y las de mañana quizá no podamos cubrirlas en una proporción razonable  si no tomamos decisiones hoy que impacten el mañana no muy lejano.

Una de las necesidades imperiosas de la ciudad es aquella que se refiere a la concentración de los intercambios comerciales y de servicios, situación que propicia enormes problemas de desplazamiento, pérdida de tiempo y una actividad comercial mermada en sus alcances por estos mismos problemas.

Esto ha dado margen a la generación de una idea que conlleva a la sociedad a construir una CENTRAL DE ABASTOS  que proporcione servicio y  comodidad, tanto a quienes ofrecen sus productos, como a quienes satisfacen sus necesidades a través de la actividad comercial.

Para estar en condiciones más favorables y tener bases más firmes en la información que se ofrece a los interesados, se ha realizado este trabajo, producto de una INVESTIGACIÓN DE CAMPO dirigida a otros organismos similares en tamaño y acciones, sin dejar de analizar las bondades que ofrecen organismos más grandes o más pequeños.  Con este objetivo, se visitó la Central de Abasto de Pachuca, que por su tamaño y movimientos, puede equipararse a la que se pretende construir en esta zona.  Se visitó también la Central de Abasto de Tultitlán Edo. de México, central que cuenta con una construcción realizada en una zona de 12 has.  y cuyo movimiento también puede ser muy similar al que en la central de abasto zona Zacualtipán se realice. No dejó de visitarse la gran Central de Abasto de la Ciudad de México: el mayor centro comercial de América Latina construido sobre 300 has. de superficie y con un número muy elevado de acciones comerciales.

ÍNDICE

DATOS GENERALES.

Una Central de Abasto es una entidad moral  formada por el conglomerado de aquellos que ofrecen servicios y mercaderías,  que adoptan una forma de administración fundamentada en la forma de propiedad que se maneja para los  locales comerciales y áreas de servicios.

Se localizó en el estudio que se ha realizado lo siguiente:

1. El gobierno como inversionista con derecho a los beneficios que los locales proporcionan por su usufructo.

1. Las sociedades privadas, como los bancos, que financian la construcción en general o la adquisición de locales o bodegas comerciales.

1. Las personas que invierten en la adquisición de locales o bodegas comerciales, que las dedican para rentarlas a su vez o para ejercitar el comercio en ellas.

1. En todos los casos, los propietarios forman una sociedad civil con el objeto de administrar la central de abasto, recayendo  el control de la administración en aquel grupo de inversionistas que presenten mayoría. Por ejemplo, en la Central de Abasto de la Ciudad de México, la inversión por parte de gobierno es muy fuerte y tiene opción el propio gobierno de nombrar a los principales administradores. En cambio en la Central de Abasto de Tultitlán, la propiedad  de la misma casi está a la par entre los propietarios de los locales comerciales y los constructores,  por lo cual en esta central no hay una unificación total en la administración. Tienen un organismo rector con actividades comunes en algunos aspectos, pero en otros, lo ejercen directamente los constructores.

ÍNDICE

COMPARACIONES Y SUGERENCIAS.

Por considerarlo  de gran interés, dada la similitud existente entre la central de abasto de Tultitlán  Edo. de México y la que se pretende construir en Zacualtipán Hgo., se describen a continuación las observaciones que hechas en Tultitlán Mex. Como una referencia para benchmarking que puede ser de utilidad para considerarse en la operatividad de la central de abasto de la región Zacualtipán:

1. Esta Central de Abasto de Tultitlán, está integrada por 10 naves con patios de descarga a bodegas, zonas  de estacionamiento y  área de subasta. Consta de 252 locales de diferentes tamaños y están construidos en un área calculada en unas 10 has.

1. Los locales  pueden adquirirse mediante compra, ya que todavía quedan locales desocupados, e inclusive existe la modalidad de renta.

1. Los locatarios están constituidos en una sociedad civil, cuya asamblea nombra a su administrador, quien a su vez nombra a sus auxiliares.

1. Asimismo los locatarios autorizan la cuota  que cada uno debe aportar a la sociedad para  los gastos de operación y administración de la misma.

1. En cuanto a la administración, como ya se mencionó, son los locatarios constituidos en asamblea general quienes designan al administrador.

1. La función primordial es ejercer la autoridad de la asamblea en casos de conflicto entre los miembros locatarios, además de administrar los ingresos por concepto de cuotas y desarrollar las actividades necesarias para el funcionamiento de la central.

1. Se auxilia con un contador, con un auxiliar de contador y con una secretaria.  También está a su cargo directo  el personal de mantenimiento y de vigilancia, éste último contratado a través de organismos con estas actividades.

1. Otras funciones de la administración son la coordinación de las asambleas de los locatarios;  el informe sobre las actividades que en el período se han realizado: el establecimiento de relaciones con dependencias gubernamentales para solicitar apoyo para  áreas conflictivas;  servir de nexo entre quienes ofrezcan productos a los locatarios o deseen adquirir sus mercancías y los propios locatarios. En este inciso, solo se es el punto de contacto, ya que las obligaciones deben establecerse entre locatarios y oferentes directamente.

1. La administración tiene como obligación tramitar, conservar o renovar la documentación necesaria para el funcionamiento de la Central,  como puede ser el uso del suelo, licencia de funcionamiento, instalaciones sanitarias, instalaciones para bomberos, etc.; Cumplir las  obligaciones que se adquieran ante dependencias oficiales  cuando se sigue conservando la figura de sociedad, y pago de impuesto predial.

1. En cuanto al servicio de limpieza, la administración es responsable de proveer lo necesario para que se lleve a cabo  la limpieza en toda el área. Una opción es contratar personal  directamente y otra opción es hacer el servicio a través de empresas dedicadas a tal actividad. El hecho de contratar personal propio implica el nacimiento  de las obligaciones inherentes a cualquier tipo de relación laboral, aunado a que se deben incrementar las actividades que el personal de administración realiza.

1. Por otro lado, cuando estas actividades se realizan a través de empresas del ramo, coloca al organismo en situación de que no podrá utilizar  las personas que realicen la limpieza, para otro tipo de actividades. Quizá también quede un poco fuera de control la confianza que se debe tener en este tipo de trabajadores, sobre todo considerando que sus actividades las deberán realizar en horarios fuera de labores normales en una central de abasto. La falta de especialización es otro de los problemas que se suscitan cuando se contrata personal ajeno a la empresa.

1.  En todos los casos, se requiere establecer contacto con responsables  en la administración municipal  para coordinar los trabajos que se deban realizar en la central. El gasto por este concepto  deberá analizarse para determinar cual opción es la más eficiente y que implique el menor gasto. Debemos considerar, de acuerdo al cálculo del incremento de los salarios por las prestaciones y obligaciones laborales, que  se incrementan desde un 44.11%  en adelante, dependiendo de las prestaciones que se manejen y de la antigüedad del personal. Esto quiere decir que un salario de $35.85 que es el mínimo legal de la zona “c”, implica un gasto durante el primer año de contratación de $15.81 por día trabajado, que aunado a los  $35.85 me resulta que se debe erogar la cantidad de $51.66 por trabajador  de salario mínimo por día.  Debemos considerar también que el salario mínimo legal solo existe en el papel, ya que casi nadie quiere trabajar por esta cantidad.

1. La cantidad de personal que deba contratarse o el gasto que deba erogarse  por concepto de limpieza estará en función del tamaño de las instalaciones y de la disposición de las mismas.

   14.Vigilancia. Este servicio también tiene las alternativas   que      se han señalado para el caso de limpieza, aunque es más conveniente que el servicio se realice a través de los organismos de policía privados que existen.  Este servicio debe reforzarse con el auxilio que la policía municipal proporcione a la organización, sobre todo para casos en los que la policía privada no puede actuar. Las relaciones que el administrador establezca pueden hacer que estas actividades se desarrollen satisfactoriamente. El número de elementos y calidad de los mismos estará también en función del tamaño de las instalaciones y del movimiento que se genere en ellas.

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