Evaluación De Inversiones

Resumen Ejecutivo

Este informe presenta la revisión económica financiera del flujo de caja, correspondiente a una iniciativa de inversión del ámbito inmobiliario, el caso de la construcción del edificio Alto Ñuñoa, estructurado en cinco pilares fundamentales. Una introducción general con los diferentes parámetros a seguir, presentación del proyecto con sus respectivos estudios de viabilidad, la revisión de los datos aportados al caso, en relación a las diferentes variables tales como los costos del proyecto, ejecución gradual de la inversión y la proyección de ventas. El tercer punto representa la evaluación económica financiera, análisis de sensibilidad, flexibilidad y sustentación. Un cuarto punto los riesgos e incertidumbres asociados, y finalmente se entregan las conclusiones y recomendaciones de ejecutar o no la inversión propuesta.

Como resultado de la evaluación del proyecto se concluye lo siguiente:

El proyecto soporta una TIR hasta el 12,27% como límite, Si la tasa WACC, sobrepasa, significará que el proyecto se tornaría inviable, y estarían perdiendo dinero. El IVAN, entrega un valor de UF 0.60, por lo que por cada UF que inviertan en el proyecto, aún a tasa WACC semestral del 6,07%, estarán ganando esos valores.

El VAN, es de UF 27.278, es viable la inversión, se recomendaría trabajar con los costos, debido a que dos de estos representan el 59,9% de las ventas, el proyecto tiene al sumar los flujos un beneficio de 65.286 UF. Al ser un proyecto de bajo VAN, solo permitiría ampliar el mercado, pero no una rentabilidad ambiciosa. La recuperación de la inversión se produciría en la 4º semestre, ya que es cuando los Flujos se tornan Positivos en el acumulado.

Análisis de sensibilidad en las ventas, de tal manera de mejorar el VAN, el cual lo posiciona con mayor rentabilidad, asumiendo que a partir del 4 semestre las ventas de los departamentos fueran en un 85%, 10% y 5% respectivamente, obteniendo un VAN de UF 28.020,08.

Se identificaron seis riesgos que podrían afectar la ejecución de la inversión, tales como; disminución en la demanda esperada, destrucción del edificio total o parcial, atraso en la fecha de entrega de los departamentos, aumento de costo de los insumos, mayor oferta de edificios similares y aumento de los costos en la mano de obra. Sus causas y tratamientos de control a fin de mitigar el impacto.

Análisis de flexibilidad, teniendo en cuenta el aumento de las ventas, con la posibilidad de tomar la decisión de invertir en la segunda etapa del proyecto, construcción edificio de Alto Ñuñoa II.

Análisis de Sustentación, con estrategias bien definidas para evitar la imitación e ineficiencias en las potenciales rentas.

Se recomienda el desarrollo del proyecto!!!

Tabla de contenido

Resumen Ejecutivo 2

Introducción 4

Presentación del proyecto 5

Estudio de Mercado 5

Estudio Técnico 5

Estudio Organizacional 6

Estudio Legal 6

Estudio Ambiental 6

Estudio Económico financiero 6

Flujos de Caja 7

Presentación de Flujos de Caja del Proyecto 7

Análisis de Flujos de Caja del Proyecto 10

Variables e Indicadores de Desempeño 11

Diagnóstico del Flujo de Caja 12

Riesgos e Incertidumbres 13

Flexibilidad 14

Sustentación 14

CONCLUSIONES 16

Introducción

El presente documento corresponde a un análisis detallado y presentación del caso de inversión perteneciente al proyecto Edificio Alto Ñuñoa, en cuanto al flujo de caja expuesto, determinando el comportamiento de los parámetros tales como; indicadores de desempeño, riesgos e incertidumbre asociados, análisis de sensibilidad, flexibilidad y sustentación, en relación a la iniciativa de inversión del ámbito INMOBILIARIO, de tal manera que se pueda tener claramente definido el horizonte del proyecto, en cuanto si es recomendable o no llevar a cabo la ejecución de la inversión propuesta en el caso.

Presentación del proyecto

Alto Ñuñoa se presenta como un proyecto a invertir en el cual se anuncia la compra de unos terrenos en la comuna de Ñuñoa con la finalidad de construir un edificio habitacional, con la característica de poseer una ubicación privilegiada.

Previo a la inversión, en concreto al contrato de Compra Venta con los propietarios de los terrenos, fue necesario realizar estudios de factibilidad de Mercado, Técnica, Organizacional, Legal, ambiental y el Estudio económico-financiero, con esto se pretende abarcar los diversos aspectos que influyen en el desarrollo y éxito del proyecto.

A continuación se resumen los resultados expuestos de cada uno de ellos.

Estudio de Mercado

Este estudio se evaluó la demanda y la oferta que será parte de este proyecto, en su levantamiento se recurrió a encuestas en terreno a potenciales clientes y en encuestas en portales especializados vía Internet, determinando las necesidades más requeridas y aquellas características mejor evaluadas por los clientes (Terminaciones, cicleteros, entornos, etc.)

Además, se evalúo a la competencia visitando departamentos pilotos para determinar deficiencias y fortalezas de las posibles competencias.

Este estudio recomienda que los departamentos debiesen fluctuar entre los 2.500 y 3.000 UF.

Estudio Técnico

Este estudio se evaluaron aspectos técnicos de la construcción con profesionales especializados (arquitectos, Ingenieros Calculistas) basados en los tópicos más destacados del estudio de Mercado, quienes trabajaron por definir características de la edificación (ej: Aislantes Térmicos, Tipo de Terrazas), buscando brindar una buena calidad en los productos a un bajo costo.

Estudio Organizacional

En el estudio organizacional expuesto se definieron los Recursos Humanos, con perfil y costos estimados necesarios, en definitiva el personal que será necesario contratar para llevar a cabo el proyecto.

Estudio Legal

Este estudio detalla la revisión por parte de los Abogados de los terrenos en el ámbito legal, quienes deben constatar la documentación en regla de los bienes raíces a adquirir para el proyecto. Además, deben cerciorarse de los requisitos municipales para llevar a cabo el proyecto.

Estudio Ambiental

Como medida para mitigar efectos ambientales de la construcción, se determinó que será necesario la contención de ruidos y partículas de polvo en suspensión propias de la edificación.

Estudio Económico financiero

Tras

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