Herramientas para la evaluación de proyectos “Hotel asistido”

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE

CLASE EJECUTIVA

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HERRAMIENTAS PARA LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS “HOTEL ASISTIDO”

Tabla de contenido

1.        DEFINICIÓN DEL PROYECTO        3

2.        DEFINICIÓN DEL LUGAR ESTRATÉGICO        3

2.1.        VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL LUGAR        4

2.1.1.        Aspectos positivos del país que benefician el proyecto:        5

3.        FLUJOS DE CAJA LIBRE        6

3.1.        INGRESOS POR VENTAS        6

3.2.        COSTOS        7

3.3.        DEPRECIACIÓN        7

3.4.        IMPUESTOS        7

3.5.        INVERSIÓN        7

3.6.        CAMBIO CAPITAL DE TRABAJO NETO        7

4.        TASA DE DESCUENTO E INDICADORES DE RENTABILIDAD        7

4.1.        TASA DE DESCUENTO        7

4.2.        INDICADORES DE RENTABILIDAD        8

5.        ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Y BREAK-EVEN        8

6.        FLEXIBILIDADES        8

7.        CONCLUSIONES        8

8.        ANEXOS        9

Anexo 1: Análisis determinístico. Fuente: Elaboración propia.        9

Anexo 2: Impacto del VAN diferencial. Fuente: Elaboración propia.        9

Anexo 3: Sensibilidades VAN diferencial        9

1. DEFINICIÓN DEL PROYECTO

Sabemos que la necesidad de contar con residencias para adultos mayores ha ido creciendo de manera significativa, la demanda de disponer de un lugar donde se pueda acceder de cuidados integrales, donde el residente encuentre una esfera ideal para vivir, exclusivo y cómodo, conservando su funcionalidad y teniendo diferentes actividades terapéuticas durante el día.

En el mercado nos encontramos con variadas residencias que tienen el servicio, siendo uno de ellos Acalis, enfocado principalmente en un segmento económico de medio a alto, con precios que varían de 1 millón a 2.9 millones, según el servicio que se necesita, entre ellos están los Senior Suites y los Garden Suites. Acalis está posicionada en el mercado nacional teniendo residencias en diferentes comunas y regiones de Chile, lo que hace que el precio varie en base al nivel de dependencia del cliente^[1]. Uno de los servicios premium que nos encontramos en el mercado es el Garden Suites, que se enfoca en total y absolutamente a los adultos autovalentes, los cuales viven en privacidad en departamentos con bastantes comodidades, para disfrutar de una vida activa y social. Este tipo de residencias con servicios exclusivos los podemos encontrar en el Europa y norte de América, donde los adultos mayores de 60 años tienen la posibilidad de vivir en estos recintos premium.

En Chile el porcentaje de personas de 60 años y más es del 18%^[2], respecto a la población total, ha ido aumentando progresivamente en las últimas décadas y si bien en 1992 este grupo etario equivalía al 9,5% del total de habitante del país, en 2022 aumentó al 18,1% y se espera que en 2050 las personas mayores equivalgan al 32,1% de la población. En base a lo anterior, la distribución de las personas con algún tipo de dependencia funcional es importante mencionar que el 85,8% es autovalente, mientras que solo el 14,2% está en situación de dependencia y el 35,5% declara participar en organizaciones sociales manteniéndose activos e integrados^[3].

Cabe señalar que en base a todo lo mencionado nos enfocaremos en el segmento alto de Chile, adultos mayores autovalentes y de dependencia leve, donde el precio se decretara según el tipo de servicio que demandara el cliente, como, por ejemplo, habitación, alimentación completa, evaluación médica, etc.

1. DEFINICIÓN DEL LUGAR ESTRATÉGICO

Como ya se ha mencionado se ha tomado la decisión de ejecutar el proyecto en Chile, siendo un lugar estratégico para desarrollarlo y particularmente en la ciudad de Santiago, comuna las Condes. ¿Por qué Chile?, en el continente es el país con la mejor probabilidad de vida comparado con Centroamérica, aunque según las últimas cifras Chile paso a ser uno de los países más envejecidos de Latinoamérica y esa realidad tiene múltiples implicancias en la población mayor, entre ellas contar con nuevos hogares o centros de acogidas, donde ellos y ellas reciban atención especializada.

“El aumento del número de personas adultas en la sociedad chilena desafía nuestra arquitectura o régimen de bienestar frente a las mayores demandas de salud, seguridad social y cuidados asociados al incremento de este grupo de la población”^[4]. Dicho lo anterior hace fundamental una buena calidad de vejez y cubrir las necesidades básicas de este grupo.

Según el censo 2017, Las Condes es la tercera comuna con mejor calidad de vida urbana en la región Metropolitana, en comparación con Providencia y Vitacura, con mejores oportunidades y condiciones laborales, conectividad, movilidad entre otras, con una población de 294.838 habitantes con una mejor taza de proyección el 15,7% al 2023^[5], Vitacura por su parte tiene una población total de 85.384 con una variación al aumento en un 14,1% y Providencia 142.079 con una proyección del 14,6% al 2023.

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