SEGMENTACION DEL MERCADO . ANALISIS DE LA DEMANDA

ESTUDIO DE MERCADO

  En base a nuestra inversión en bienes raíces el estudio de mercado rompe (un poco) con el esquema convencional para estudio mercantil de nuevos productos y “o” servicios. La oportunidad de negocio con mayor rentabilidad está sujeta a características específicas ya establecidas en nuestro campo de acción.

SEGMENTACION DEL MERCADO

Dividir nuestro mercado en segmentos específicos y más pequeños es muy necesario debido al giro empresarial del proyecto, el costo de adquisición del que será nuestro producto final es muy elevado, es por ello que nuestro mercado se reduce exageradamente a la mayor parte del sector poblacional.

 La entidad donde ejerceremos nuestro proyecto será en el municipio de Jerez de García Salinas Zacatecas. Esta región cuenta con 57,610 habitantes según el INEGI en su último censo en 2010.  En base a los siguientes datos que se mostrarán a continuación partiremos para determinar el sector que atacará nuestro plan de negocio.

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La varianza poblacional de 2010 a 2018 según INEGI se torna en un rango de (8% + -).

Socioeconómicamente se descarta el 61.2 % de la población total en la región para adquirir nuestro producto final (bien inmueble).  

El restante del primer análisis queda en un 38.8% de la población, de éste porcentaje al que pertenece la clase media alta del municipio se descartará la población que no tenga acceso a la adquisición del bien.

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Los siguientes aspectos que determinan la clase social media están ocupados por el 30.2% y en algunos casos son superados no por mucho. Automáticamente el 8.6% pertenece a la clase alta del sector municipal. La clasificación de clases socioeconómicas en el municipio no está sujeta a las especificaciones federales, ésta es determinada según las condiciones económicas del menor a mayor ingreso anual registrado en el municipio.

Habiendo recabado los datos para saber el segmento específico del mercado al cual estará dirigido el proyecto nos enfocaremos en la relación e intervención que tendremos entre nuestro cliente y el cliente final, éste último será nuestro ingreso final económico.  

PRODUCTO PRINCIPAL Y SUBPRODUCTOS Y O SERVICIOS

“Hablemos de nuestro giro empresarial como empresa prestadora de servicios”

La manera más tradicional de navegar en el mundo de las inversiones en bienes raíces es seguir los protocolos no establecidos pero convencionales que constan de diferentes pasos como por ejemplo: detectar una posible propiedad, hacer una evaluación dependiendo sus características y servicios, realizar el contrato y acción de la compraventa y por último determinar el lucro final que se le quiera dar.  

Nosotros como contratistas nos enfocaremos en la detección de propiedades que estructuralmente se encuentren en buen estado pero que sean aptas para una inversión en su remodelación que incrementen sustancialmente su valor final.

Los aspectos a considerar para la selección de la propiedad serán los siguientes:

1.- Valor comercial de la propiedad.

2.- Ubicación de la propiedad.

3.- Servicios básicos

4.- Condiciones estructurales

Habiendo ya considerado los aspectos anteriores y si se considera que la propiedad es rentable se procede al proceso de negociación con el propietario, se le propone una inversión en la propiedad para poder aumentar su valor comercial hasta en un 30% sin que él invierta un solo peso y nosotros como empresa conseguiremos el cliente y realizaremos la negociación de venta para que el propietario solo firme el contrato final. La propiedad no debe exceder el valor final de los $3,000,000, esto debido a la situación económica de la entidad, de superar esta cifra reducirá el porcentaje de posibles clientes en gran medida.

El porcentaje de ingresos para la empresa será determinado por el costo de inversión, el valor final del inmueble y la negociación a la que se llegue con el propietario. Ya habiendo cumplido con lo anterior el siguiente paso es enfocarnos a los documentos legales con el propietario.

El primer documento ante un notario será:

1.- Asociación por participación

2.-  Aval por bien raíz.

Ya teniendo en orden los pasos anteriores nosotros iniciaremos el plan de mejora para la propiedad. Existen tres puntos que son primordiales para elevar el precio de un inmueble, centrar la atención en: cocina, fachada y baños, estos tres espacios son los que suelen aumentar en mayor cantidad el valor de una propiedad.

Nuestro catálogo de proveedores consta solamente de dos empresas:

1.- M2: empresa dedicada a la construcción y remodelación de bienes inmuebles, quien será la encargada de llevar a cabo las remodelaciones bajo un contrato de tiempo y costo fijo.

2.- Construrama: empresa con giro a la venta de artículos para la construcción.

Nota: debido a un contrato de exclusividad con estas dos empresas los precios que nos darán serán mucho más bajos que en cualquier otra.

Ejemplo de operación inmobiliaria.

Se ubicó una propiedad en la colonia Guadalupe en el municipio de Jerez de García Salinas con valor de 800,000 M.N en las condiciones en las que se encuentra, debido a su ubicación, los servicios públicos que se encuentran a su alrededor y su estado estructural. Tiene un rango de precio final de 1.4 a 1.6 millones con una inversión aproximada de 300 a 400 mil. Supongamos que la inversión fue de 300 mil pesos y tarda de 1 a 2 años en madurar y el precio final es de 1.5 millones. El costo en producción final es de 1.1 millones y el margen de ganancia es de 400 mil pesos, de los cuales 150 mil son para el propietario que no aspiraba a ganar más de 800,000 por falta de capital para invertir y el resto será la ganancia de la empresa. Este ingreso es por una sola operación inmobiliaria.

ANALISIS DE LA DEMANDA  

TAMAÑO O CAPACIDAD DEL PROYECTO

El tamaño del proyecto está definido por la demanda ya analizada y sujeto a posibles cambios que pudiesen presentarse en el transcurso de las operaciones.

Como empresa contratista cabe destacar que el tamaño del proyecto en relación a  nuestro giro es muy inferior a cualquier empresa generadora de bienes tangibles.

En cada punto recalcamos que nuestro objetivo es hacer más con menos agotando así todos los recursos que se encuentren a nuestro alrededor, es un sinónimo de apostar la inversión a no perder, siempre a ganar y en el peor de los casos salir con saldos neutrales. Es por ello que el tamaño del proyecto será bastante relativo ya que dependerá tanto de las empresas que contratadas por nosotros y el cliente semifinal (propietario del inmueble que se encuentre en operación), pero siempre firme y sin desviarse de los procedimientos establecidos.

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