TALLER ESTABLECIMIENTO DE COMERCIAL

 TALLER ESTABLECIMIENTO DE COMERCIAL

El siguiente caso es propuesto por un arrendatario de un local comercial, quien  desea conocer su opinión desde el punto de vista jurídico sobre los derechos y obligaciones a que tiene derecho como arrendatario de local comercial.

Caso. El centro comercial Sol, le solicitó por escrito el día 10 de abril de 2018, al arrendatario del local 122, el inmueble dado en arrendamiento desde el 30 de agosto de 2014, alegando que de acuerdo a sus reglamento, solo se permite tener a un sola empresa que venda los productos  que en ella se comercializan y ha decidido  concederle el espacio a otra empresa.

El contrato entre el arrendatario del local 122 y el Centro comercial se ha desarrolla en condiciones normales sin ningún tipo de incumplimiento por las partes. El término de aviso fijado por las partes en sus cláusulas contractuales para indicar su deseo de dar por terminado el contrato es del término de tres (3) meses antes de la fecha de terminación contractual.  La carta de aviso de terminación del contrato fue enviada el 10 de abril de 2017.  Desea saber, si debe desocupar frente a lo alegado por el centro comercial, o que derechos puede ejerzer? Si el desahaucio realizado por el centro comerial es correcto? O a quien puede recurrir.

ASESORIA JURÍDICA

Entiendo que la distinción que hace la legislación mercantil frente al contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio, la opinión desde el punto de vista juridico que se le daría  al arrendatario del local comercial 122, se funda en  derechos principales consagrados en el código de comercio, entre los cuales cabe resaltar los siguientes:

• RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (ART.518.C.C). Debido a que el arrendatario del local 122 posee mas de 2 años consecutivos en el inmueble, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

• DESAHUCIO AL ARRENDATARIO ( ART. 520.). En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente; por lo tanto, el centro comercial Sol fue con una participación de tres mesez, tiempo no adecuado que debe ser de seis meses; por ello se debería renovar el contrato de arrendamiento.
• El derecho de preferencia contenido en el artículo 521 el cual operará al momento de poner en arrendamiento nuevamente un inmueble que ha sido remodelado o reconstruido o frente a una eventual opción de compra, auque no lo relata en su caso el arrendatario era de tener en cuenta por si se presentaba una eventual venta del inmueble
• La obligación indemnizatoria del propietario de los perjuicios ocasionados arrendatario, cuando se desconocen los derechos de preferencia o renovación consagrados en los artículos 518 y 521 del Código de Comercio, debido aque el centro comercial deseaba con que se desocupada el inmueble debería pagar una indemnización por los de los causados al arrendatario.
• El derecho de cesión contenido en el artículo 523 del Código de Comercio, derecho que hace referencia a la cesión que opera del contrato de arrendamiento de local comercial cuando se produce la venta del correspondiente establecimiento de comercio.

• El Artículo 523 del Código de Comercio, dispone que  el derecho de subarriendo de hasta el 50% del inmueble por plena y expresa autorización legal siempre que no se modifique su destinación y que tal subarriendo no tenga una destinación que lesione los derechos del arrendador, de esta manera el arrendador no violaba lo contenido en este articulo, ya que el arrendatario subarrienda de forma parcial y no total, siempre y cuando no hubiera arrendado mas del 50%
• Artículo 524 del Código de Comercio, dispone que, el carácter público de las normas proteccionistas en pro del arrendatario empresario, es fundamental conocer el alcance de este principio o derecho, toda vez, que muchas veces en los contratos de arrendamiento de local comercial pactamos cláusulas contrarias a estas normas (art. 518 – 523) y de acuerdo a lo dispuesto en este articulo, las mismas se entenderán por no escritas por su carácter imperativo.asi se pacte expresamente que el arrendatario no puede subarrendar hasta la mitad del inmueble, esta cláusula, NO PRODUCE EFECTO ALGUNO, es decir, es como si no se hubiese pactado.

por ultimo, se puede concluir, que el arrendatario del local 122 no debe desocupar el inmueble frente a lo alegado por el centro comercial del subarrendamiento, ya que la ley le permite subarrendar el 50% del inmueble, ademas debido al tiempo que lleva en el lugar el desahucio y el realizado por el centro comercial fue inferior al tiempo permitido, por lo cual fue incorrecto lo realizadodebe ser con un tiempo no menor a seis meses que puede ejercer los derechos adquiridos en el tiempo que a ocupado el inmueble.

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