TOMA DE DECISIONES ADMINISTRATIVAS Y FINANCIERAS Proyecto de inversión. Plaza comercial

“INVERTIR INTELIGENTEMENTE”

TOMA DE DECISIONES ADMINISTRATIVAS Y FINANCIERAS

Caso # C30-06-001
Proyecto de inversión. Plaza comercial

INTRODUCCIÓN

El objetivo de este reporte es encontrar la opción que mejor le conviene al Ingeniero José Cárdenas para realizar la inversión que busca. Es importante realizar este análisis de caso ya que esta situación la encontraremos en nuestras vidas al momento de querer emprender un nuevo negocio y sea necesario evaluar las opciones. La respuesta para este caso será útil no sólo para el Ingeniero José sino que también para el lector de este reporte.

El Ingeniero José Cárdenas cuenta con una propiedad habitacional ubicada en una zona de afluencia comercial en la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Dicha propiedad se encuentra deshabitada y por lo tanto se deteriora día a día, por lo que el Ingeniero ha decidido emprender un proyecto que le ayude a conservar los recuerdos que tiene de su infancia en esta propiedad y a la vez garantice una buena inversión de negocio, por lo cual ha recurrido a una agencia de investigación de mercados para determinar el giro más adecuado y con mayor demanda de dicha ubicación.

El siguiente reporte se estructura de la siguiente manera: iniciamos con la redacción de los antecedentes del problema, siguiente identificamos los protagonistas del caso seguido de la redacción del problema, por último encontraremos la propuesta de solución y lo aprendido con esteanálisis.
DESARROLLO
Antecedentes del problema
El Ingeniero José Cárdenas cuenta con una propiedad habitacional ubicada en una zona de afluencia comercial en la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Dicha propiedad se encuentra deshabitada y por lo tanto se deteriora día a día.
La propiedad ubicada en la esquina de la avenida Álvaro Obregón y avenida Ciudades Hermanas representaba un valor sentimental para el Ingeniero ya que fue en ella donde vivió su infancia. Sin embargo estaba consciente que después de 50 años de la vivienda era necesario actuar para evitar que se destruyera más con el paso del tiempo y sin un adecuado mantenimiento.
El Ingeniero ha decidido emprender un proyecto que le ayude a conservar los recuerdos y a la vez que garantice una buena inversión de negocio, por lo cual ha recurrido a una agencia de investigación de mercados para determinar el giro más adecuado y con mayor demanda de dicha ubicación.
Se le han planteado varias propuestas de negocio, enfocadas en construir una plaza comercial, cada propuesta con variantes en cuanto a la construcción que se pudiera conservar de la casa habitación y los espacios.

Identificación de protagonistas
Ingeniero José Cárdenas: El dueño de la propiedad casa habitación. Desea encontrar el negocio que sea rentable y que sea una inversión viable para realizarse en dicha propiedad. Contrata a una agencia de Investigación de mercados para determinar el giro más adecuado y con mayordemanda de dicha ubicación. Después de ver los resultados debe tomar la decisión de invertir.
Agencia de investigación de mercados: Orientada a consumidores. Contratada por el Ingeniero José Cárdenas. Realiza un estudio de vocación de la ubicación en la zona con el propósito de determinar el giro más adecuado y con mayor demanda de dicha ubicación. Encuentra tres posibles opciones, entre ellas la opción de construcción de locales comerciales, en la cual se profundizó el estudio ya que obtuvo mayor porcentaje de mención.
Clientes Potenciales: De acuerdo con una encuesta realizada a 57 comercios detallistas de la ciudad (agencias de viajes, bancos, telefonías móviles, estudios de fotografía, farmacias, joyerías, entre otros). Donde el 55% de los encuestados estaban interesados en rentar un local.
Industria en la ciudad de Culiacán: De acuerdo a estudio realizado por Entrepreneur.com, Culiacán era una de las cinco alternativas para iniciar un negocio propio y excelente para apertura de negocios comerciales.
Competencia: En esta zona, se encuentran ubicados algunos centros comerciales.

Definición del problema

Después de haber realizado el estudio de mercado, la agencia profundizó en la opción de construir una plaza comercial, ya que ésta tuvo mayor porcentaje de mención. Sin embargo se requiere realizar un análisis financiero para determinar el retorno de inversión para complementar el estudio de mercado.

Las opciones que se mencionan son:
Construcción de una Plaza cerrada:
Con costo de construcción de $3,300,000 (incluye aparato de aire por $416,000) con 1125.65 m2 rentables. Proyección de ingreso anual por $230,500 para el primer año. Gastos operativos sin depreciación de $397,700. Aumento de $2,000 en gasto de mantenimiento para el segundo año y de igual manera para los siguientes 5 años.
Construcción de una plaza abierta: dicha opción tiene tres variantes.
a) Plaza abierta con 18 locales: Con costo de construcción de $4,620,000 con 1195 m2 rentables. Proyección de ingreso anual por $209,000 para el primer año. Gastos operativos sin depreciación de $38,200. Aumento de $2,000 en gasto de mantenimiento para el segundo año y de igual manera para los siguientes 5 años.
b) Plaza abierta sin construir: Con costo de construcción de $3,400,000 con 1394 m2 rentables. Proyección de ingreso anual por $235,100 para el primer año. Gastos operativos sin depreciación de $38,200. Aumento de $2,000 en gasto de mantenimiento para el segundo año y de igual manera para los siguientes 5 años.
c) Plaza abierta completa: Con costo de construcción de $5,460,000 con 1146 m2 rentables. Proyección de ingreso anual por $258,000 para el primer año. Gastos operativos sin depreciación de $38,200. Aumento de $2,000 en gasto de mantenimiento para el segundo año y de igual manera para los siguientes 5 años.
La inflación 3.3%
Para este caso se pretende resolver los siguientes cuestionamientos:
¿Cuál de lasopciones mostradas por la agencia de investigación de mercado es la que le conviene más al Ingeniero José Cárdenas?
¿Cuáles son los posibles riesgos que se presentan con la inversión que desea realizar el Ingeniero?
y por último ¿Qué elementos debe considerar el Ingeniero José Cárdenas para tomar la decisión correcta?
En los siguientes apartados podremos concluir dichos cuestionamientos.

Análisis realizado

Se pretende llegar al valor del Valor presente Neto y TIR para cada una de las cuatro opciones que se le han planteado al Ing. Cárdenas, con el fin de determinar la mejor opción de acuerdo a estos indicadores.
Para llegar a los valores de los indicadores se siguen varios pasos que a continuación se mencionan.

Se comienza con el cálculo de la Utilidad Neta siguiendo la fórmula:

Para los ingresos y los gastos de operación se consideró la inflación. Quedando como resultado las siguientes tablas:

Una vez calculada la Utilidad neta se calcula la depreciación y amortización siguiendo con lo indicado

Se continua con el cálculo del flujo de efectivo siguiendo la siguiente fórmula:

Con ello se realiza la tasa de descuento ponderada para cada uno de los escenario

Por último se procede a obtener el Valor presente neto y la Tasa interna de Rendimiento (TIR) para cada uno de los escenarios. Donde: VPN está dado por


PROPUESTA DE SOLUCIÓN DEL CASO

Después de haber realizado el análisis se encuentra que el mejor de los escenarios es para la plaza abierta completa

La tasa interna de rendimiento, es una herramienta de toma de decisiones de inversión utilizada para conocer la factibilidad de diferentes opciones de inversión. A mayor TIR mayor rentabilidad.

Observamos que la TIR del escenario plaza abierta completa es mayor que los demás escenarios por lo que es ésta la opción que se sugiere optar. Sin embargo los cuatro escenarios presentan una TIR positiva y no muy distante una de otra por lo que se pudiera considerar cualquiera de los cuatro escenarios considerando los otros factores que el ingeniero Cárdenas comentaba, como lo es el querer mantener parte de la construcción de la casa, lo cual estaríamos hablando de la opción plaza cerrada. Esta opción indica una menor rentabilidad comparada con el escenario cuatro, pero quizá contempla mejor el deseo del Ing. Cárdenas.

Se debe considerar a su vez, el tener el capital necesario para hacer frente a contingencias, realizar el proyecto de manera rápida para evitar el uso de capital innecesario al tener la obra detenida.


ESTRATEGIA DE MEJORA AL CASO

Estrategia de mejora al caso: De acuerdo a la solución que propones, elabora, define y justifica las probables respuestas esperadas de mejora al caso planteado, y establece recomendaciones de aplicación; recuerda incluir en tu respuesta los principales temas analizados:  
* Inversión inicial 
* Valor presente neto  
* Otros indicadoresde rentabilidad que pudieran ayudarle al Ing. Cárdenas  

La inversión inicial corresponde al monto o valor del desembolso que la empresa hará en el momento de contraer la inversión. En el caso del Ingeniero se requiere un préstamo para llevar a cabo la construcción de la plaza, por lo que decimos que es una inversión diferida ya que es la necesaria para poner a punto el proyecto: construcción, instalación y montaje de una planta.

Esto no necesariamente es algo negativo ya que el obtener una obligación de carácter financiero te permite desembolsar poco a poco el capital.

Los flujos netos de efectivo son aquellos flujos de efectivo que el proyecto debe generar después de poner en marcha el proyecto, de ahí la importancia en realizar un pronóstico muy acertado con el fin de evitar errores en la toma de decisiones. 

La tasa de descuento es la tasa de retorno requerida sobre una inversión. La tasa de descuento refleja la oportunidad perdida de gastar o invertir en el presente por lo que también se le conoce como costo o tasa de oportunidad

El Valor Presente Neto (VPN) es el método más conocido a la hora de evaluar proyectos de inversión a largo plazo. El Valor Presente Neto permite determinar si una inversión cumple con el objetivo básico financiero: maximizar la inversión

Es por ello que fue necesario realizar los cálculos para este caso para poder orientar sobre el proyecto que mejor convenga al ingeniero Cárdenas.

REFLEXIÓN

Algo completamente nuevo fue este estudio de caso, interesante pues podemos aplicarlo a nuestros proyectos de inversión próximos que deben estar presentes en nuestro día a día si queremos mejorar nuestros ingresos. Con ello nos damos cuenta que cada inversión implica riesgos y que es importante tomarlo con seriedad para elegir lo que mejor nos convenga.

Este caso contempla el adquirir una deuda al tener que solicitar un préstamo, lo cual es lo más común que suceda. En caso del Ingeniero Cárdenas se busca que pueda rescatar la propiedad en cuestión y lograr a la vez llevar a cabo una inversión que le reditúe en un largo plazo.

En la vida cotidiana las personas no tenemos el capital suficiente para invertir en proyectos de largo plazo, y en lo común, se prefiere tener el dinero donde no se tengan riesgos o éstos sean despreciables. Por ejemplo en el banco.

Me parece importante aprender a realizar estos análisis o al menos saber interpretarlos para poder arriesgar de manera inteligente.

BIBLIOGRAFÍA
Ross, S., Westerfield, R. y Bradford, J. (2010). Fundamentos de finanzas corporativas (9ª ed.). México: McGraw-Hill
Franco Valdez, Ana Dolores (2007, Enero) Caso: Proyecto de inversión, Plaza Comercial , C30-06-001, Centro Internacional de Casos, DR Tecnológico de Monterrey.
Robbins, S.P. (2009). Administración (10ª Ed.). México: Pearson Educación
Diddier, Jose (2013). El valor presente neto. Consultado en abril 8, 2014 de http://www.pymesfuturo.com/vpneto.htm

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