ANÁLISIS CUARTO PLENO CASATORIO

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CONFORME AL CUARTO PLENO CASATORIO CIVIL, CONTESTAR:

1. En caso de vencimiento de contrato de arrendamiento, sin haberse cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, es factible demandarse desalojo por esta causal, considerándose que previamente se deberá invitar al futuro demandado a una audiencia de conciliación?

• No, no es factible demandar desalojo por vencimiento de contrato, ya que en este caso no se ha cursado el aviso de conclusión de arrendamiento, si bien es cierto, el contrato ha fenecido, el arrendador debió cursar el aviso para convertir al arrendatario en ocupante precario. Tomando como referencia el artículo 1700 del código civil, vencido el contrato, el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, esto no quiere decir que exista una renovación tácita, por lo tanto, el arrendador podrá solicitar la devolución del bien en cualquier momento.

1. En caso de vencimiento de contrato de arrendamiento, habiéndose cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, un mes antes del fenecimiento del mismo, convierte al inquilino en ocupante precario, o se mantiene el principio del vencimiento del contrato de arrendamiento?

• En este caso, el inquilino sí se convierte en ocupante precario, así como lo establece el cuarto pleno casatorio civil materia de análisis, el cual nos dicta que en relación al artículo 911 del código civil, la posesión precaria queda establecida una vez que el contrato de arrendamiento ha fenecido. Por otro lado, al haberse cursado el aviso de conclusión del arrendamiento un mes antes del fenecimiento del mismo, según el artículo 1704 del CC. acredita que el arrendador está exigiendo la devolución del bien.

1. Conforme a estas dos consideraciones anteriormente descritas, se debe demandar desalojo por vencimiento de contrato o Desalojo por Ocupante Precario?

• Tomando en cuenta el análisis realizado sobre el cuarto pleno casatorio Civil, se puede deducir que una vez que el arrendador cursa el aviso de conclusión de arrendamiento y exige devolución del bien, el contrato ya feneció, por lo tanto, estaríamos ante un precario y no ante un arrendatario, entonces corresponde demandar desalojo por ocupante precario.  

1. El hecho de haber calificado al inquilino como ocupante precario, autoriza a que alternativamente, se le pueda demandar por vencimiento de contrato, a criterio o voluntad del Arrendador?

• No, ese supuesto no sería viable, ya que ambas causales son incompatibles, si ya se convirtió a alguien en ocupante precario, entonces no corresponde demandarlo invocando su condición de arrendatario, por lo tanto, no puede ser criterio o voluntad del arrendador optar por la demanda por vencimiento de contrato, ya que este ha fenecido y un contrato resuelto no puede ser “revivido”, y a quién ya se le convirtió en ocupante precario, no se le puede exonerar dicha calificación por voluntad del arrendador.

1. Qué ventajas tendría en este caso elaborar un contrato con Cláusula de Allanamiento a Desalojo Futuro, en casos de demandas de Desalojo por vencimiento de Contrato?

• De acuerdo a la ley 30201 “Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos” establece en su artículo 5 señala que el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien, entonces resulta favorable que se genere una cláusula de allanamiento a desalojo futuro, esto con el fin de garantizar la devolución del bien.

Por otro lado, tomando en cuenta el decreto legislativo 1177, que estable el régimen de promoción dela arrendamiento para vivienda, resultaría ventajoso establecer un régimen de seguridad jurídica, al momento de realizar el contrato de arrendamiento destinado para vivienda, lo cual de una u otra forma, aseguraría la posesión futura del bien.

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