Análisis de la ley de propiedad horizontal

María Antonieta Plaza

C.I. V-23.436.735

4to año. Sección 04 Turno: Noche

Cuando buscamos definir el término de Propiedad Horizontal lo podemos encontrar en el artículo primero de Ley de Propiedad Horizontal que establece que la propiedad, de varios apartamentos o locales de un inmueble, podrán recaer sobre la misma persona, sin que se opongan a éstas las del Código Civil. Por esto es importante aclarar el término local o apartamento y  el mismo artículo lo esclarece, definiéndolo como “la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.”.

En su primer título esta ley estable todo lo concerniente a los apartamentos y de las cosas comunes, en este podemos observar como el legislador es expreso al establecer los actos en los que puede formar parte el apartamento o local, estableciendo así que estos pueden ser enajenados, gravados o ser objetos de toda clase de actos entre vivos por causa de muerte. Estableciendo así que en caso de enajenación, los propietarios de los demás apartamentos o locales no tienen derecho de preferencia sobre dicho inmueble. No obstante, el Art. 3 de dicha ley ya establece una serie de normas para el uso de los apartamentos o locales, como es el caso del literal 5° del mismo Art 3, el cual hace referencia al uso y goce del apartamento o del local de acuerdo a la finalidad dada al inmueble, por lo señala que no podrán establecerse oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, establecimientos ni ninguna otra forma de actividad, siempre y cuando el inmueble esté dedicado a la vivienda, a menos que se hayan determinado otro destino a determinadas partes de la vivienda. Igualmente establece las atribuciones que tiene cada propietario en relación a su apartamento, además señala que estos no podrán menoscabar los derechos de los otros propietarios,  respetando la integridad de la estructura general,  respetando las normas señalas en el Art. 3 de la ley y respetando todo lo referente a las áreas comunes. Así mismo, el Art. 9 especifica cuando podrán efectuarse mejoras a las cosas comunes, siempre y cuando el 75% de los propietarios estén de acuerdo con dichas mejoras. Así mismo le da la potestad a los propietarios se poder hacer modificaciones de sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios siempre que no se ponga en riesgo la seguridad de la estructura general, por lo que en el resto del inmueble no se podrán realizar alteraciones o modificaciones. Si es necesaria alguna modificación esta deberá ser notificada al Administrador.

Seguidamente la ley les atribuye una cuota de participación a los propietarios de los inmuebles “para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Sin embargo, estas cargas no pueden ser modificadas por las mejoras o menoscabos de cada apartamento, solamente pueden variar por acuerdo unánime.  Es por ello que la ley, en su Art. 11 establece que se tomará en consideración como gastos comunes, los gastos administrativos, lo acordado por el 75% y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.  Por otro lado, el legislador señala quienes podrán ser cobradores de contribuciones realizadas para cubrir gastos, como por ejemplo el administrador o el propietario que hubiere pagado una suma de dinero a favor de otro propietario.

En lo que respecta a la Administración de estos inmuebles la ley en su Titulo Segundo establece que esta le corresponde a la Asamblea general de Copropietarios, a la Junta de condominio y al Administrador. Atribuyéndole así obligaciones para cada una y la manera en la que será conformada, por esto el legislador se centra en establecer las obligaciones y atribuciones que tendrá el administrador en su Art. 20. De igual manera, esta establece atribuciones para los propietarios en caso de ausencia del administrador.

En su título tercero es donde la ley en su Art. 26 explica que antes de proceder a la enajenación de cualquier apartamento o local de un edificio, el propietario debe declarar en la oficina subalterna de registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado. Igualmente el documento debe contener la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificaciones de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia de interés, también el documento de condominio deberá encontrarse acompañado con un ejemplar del reglamento del condominio el cual será de obligatorio cumplimiento. En lo que corresponde a las enajenaciones, los registradores subalternos, jueces y notario se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes. No obstante no podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio.

El título cuarto establece además de las enajenaciones los contratos de venta de apartamentos señalando que “El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título” y en cuanto a las sanciones la ley en su titulo quinto es muy clara al establecer una serie de sanciones variadas como son las de prisión, multas, demandas que le obliga a la venta de sus derechos, entre otras. Estas sanciones son aplicables para los propietarios, proyectistas, el deudor hipotecario que convenga lo dispuesto en el Art. 27, el registrador subalterno, entre otros mencionados por la ley.

...