Análisis artículo de economía El despertar del mercado hipotecario

El despertar del mercado  hipotecario

Tras muchos años, los datos indican una mejora sostenida en el sector inmobiliario.

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Por primera vez en muchos años, los datos de diferentes organismos públicos y privados parecen indicar una mejora sostenida de determinados indicadores relacionados con el mercado inmobiliario e hipotecario. Las últimas estadísticas sobre el sector muestran que en el segundo trimestre de 2015, se aprecia una subida del precio de la vivienda del 4,2% respecto a los primeros tres meses del año pasado.

Los encuestados están dispuestos a pagar 121.000 € por una vivienda estándar, de 90 metros cuadrados y tres habitaciones. Además de la recuperación de la confianza (ocho de cada 10 españoles piensan que es un buen momento para comprar).

El año que viene la demanda de vivienda superará las 400.000 casas y los precios subirán de media un 4% en ubicaciones selectivas. Para este 2015 los precios se encarecerán un 2%.

“Consideramos que el ciclo de recuperación actual no generará un nuevo boom de la demanda de vivienda, pero sí se están creando las condiciones para que las compraventas se incrementen a lo largo de este año hasta 380.000 viviendas y en 2016 hasta 420.000 viviendas. En consecuencia, la cifra de venta de viviendas nuevas se situará en 2015 en una cifra cercana a 50.000 casas nuevas y repuntará en 2016 hasta un rango 70.000 a 80.000 viviendas nuevas”.

El mercado inmobiliario español prosigue su senda de recuperación caracterizada por el incremento de las operaciones de compraventa y el incipiente repunte de los precios. La mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas serán catalizadores de la demanda. “El repunte de la demanda junto con la escasez de oferta en ubicaciones selectivas permitirá un tímido repunte de los precios este año, que podría extenderse en 2016 a más ciudades y alcanzar un incremento promedio del 4%”. Y puntualiza el informe: “el ajuste de los precios ha concluido y 2015 será el año de la estabilización previa al repunte”.

Las principales razones que llevan a prever un aumento muy contenido de los precios son el moderado crecimiento de la demanda y el elevado stock de vivienda a precios con descuento. La oferta de viviendas adjudicadas por las entidades financieras con un descuento medio del 54% en el caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones en curso seguirá provocando que se cierren operaciones a precios reducidos. Asimismo, ventas de viviendas a precios de derribo en áreas alejadas de las grandes ciudades seguirán presionando a la baja los precios medios de venta.

La promoción inmobiliaria está despertando de su letargo. La construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos en los años de la burbuja inmobiliaria. No obstante, la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora comience a resurgir de sus cenizas. Esta incipiente recuperación se está poniendo de manifiesto en dos variables: crecimientos de los visados de obra nueva e inversión en construcción. Además, el sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión.

¿Crece el interés por la compra de inmuebles?

Sí hay un mayor interés de los clientes en estos momentos. Por ejemplo, clientes que podían haber comprado hace años, pero que no tenían la confianza suficiente en la situación económica. Ahora empiezan a ver la luz al final del túnel, aunque los ahorros son bajos y suelen necesitar financiar el 100% del precio de compraventa.

Los bancos han recibido el triple de consultas hipotecarias para compraventa durante el último año. Además, aseguran que el cliente actual busca asesoramiento financiero, con el objetivo de saber “cuál es el límite de endeudamiento óptimo”. Y continúa: “Una vez que tiene la hipoteca pre-concedida se pone a buscar vivienda. De esta forma, además de tener la garantía de que la hipoteca será viable, conoce la cuota exacta, y gana en capacidad de negociación”.

¿Qué ofrecen los bancos?

Las entidades vuelven a tener ganas de dar hipotecas. El Euribor + 0,99% de ING Direct es la última mejora clara a la que siguen los demás bancos, sea un BBVA o un Banco Santander con préstamos hipotecarios a Euribor + 1,25%, o entidades financieras más pequeñas que compiten con tipos variables con diferenciales en la unidad o cercana (como Bankia o Kutxabank). Es importante también analizar el resto de condiciones y productos vinculados, que muchas veces encarecen la hipoteca.

Los mejores tipos hipotecarios pueden llegar a un diferencial del 0,9% para clientes que vayan al 70% del precio de compraventa. “Incluso tenemos una hipoteca para rentas altas —más de 100.000 euros anuales— con un diferencial del 0,75%, ambas con mínimas vinculaciones”, añade el intermediario.

¿Se repetirán los errores del pasado?

Un sector inmobiliario competitivo y de crecimiento sano es bueno para la economía. La construcción desaforada de miles de viviendas sin ajustarse a la demanda no lo es. Por otro lado, la concesión irresponsable de hipotecas es un mal que no debería repetirse.

Sin embargo, se están detectando algunos “malos vicios” de los tiempos pasados, como las hipotecas que financian el 100% más gastos, cuando lo permite el 80% de tasación o se aporta una doble garantía —hipoteca sobre dos inmuebles—. Aunque sí se exigen requisitos que se podrían calificar de “prudentes”, como la estabilidad laboral de los solicitantes y que la cuota no represente más de un 35% de su sueldo, teniendo en cuenta una eventual subida del Euribor, ahora en mínimos.

Aunque haya indicadores que permitan señalar un despertar del mercado inmobiliario, toca sentar las bases para que la vivienda no se vuelva a convertir, en un futuro, en una pesadilla para los hipotecados y la economía del país.

ANÁLISIS DEL ARTÍCULO

TEMA 5: LA DEMANDA Y LA OFERTA

1.Términos que se desconocen:

-Stock= su significado es “existencias” o “mercancías almacenadas”. Es parte del Capital de Trabajo de una Empresa y consiste en las mercancías terminadas (listas para la venta) aunque a veces también se utiliza para referirse a las materias primas o productos semi-elaborados.

-Burbuja inmobiliaria= es una subida masiva del precio de la vivienda por encima del del resto de los bienes, es decir, el aumento del precio de los inmuebles a un ritmo mucho mayor que el de otros bienes.

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