Arrendamiento Inmovilario

Los arrendamientos inmobiliarios

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

LOS ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN LA NUEVA LEGISLACIÓN

Autor: Gilberto Bruzual Báez

Abogado

SUMARIO: Propósito. Definición y antecedentes. Campo de aplicación. Exclusión de la ley. Prohibición de alquiler de viviendas. Condiciones y garantías. Regulación de los cánones de arrendamiento. Organismos competentes para la regulación. De la terminación de la relación arrendaticia. Causales de desalojo del inmueble. Contratos por tiempo determinado. Lapsos de la prórroga legal. Derecho de preferencia. Retracto legal. De la consignación de las pensiones de arrendamiento. Procedimiento consignatario. Del reintegro. De las sanciones. Organismos jurisdiccionales. Exención del pago del impuesto sobre la renta. Oficinas de asistencia legal. Disposiciones derogadas. Conclusiones. Bibliografía.

PROPÓSITO

En este trabajo haremos una exposición de la disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un análisis comparativo en forma puntual con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, las metas señaladas en su exposición de motivos y destacaremos los aspectos más importantes de la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el primero de enero del año dos mil.

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustituye a la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. Está estructurada en XIII Títulos, con noventa y cuatro (94) artículos. Asimismo, deroga otros siete (7) instrumentos jurídicos dispersos que llamaremos legislación derogada o anterior.

DEFINICIÓN Y ANTECEDENTES

El artículo 1.133 del Código Civil dice: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.

El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento. El Código Civil en su artículo 1.579 expresa:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591)que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador.

El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación.

Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.O. Nº 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. Nº 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. Nº 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O Nº 29.727).

CAMPO DE APLICACIÓN

El Decreto-Ley (Nº 427) del 25 de octubre de 1999 (G.O. Nº 36.845, del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la República, en uso de la Ley Orgánica que autorizó al Presidente de la República para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera requeridas por el interés público, de fecha 26 de abril de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Se dictó por la facultad concedida para reformar, entre otras leyes, las de los Subsistemas de Salud, Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso. El Decreto aparece en Gaceta refrendado por el Presidente encargado y los Ministros en fecha 21 de octubre de 1999. Su campo de aplicación lo determina el artículo Nº 1:

El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

El Decreto-Ley (art. 3), también precisa los arrendamientos que están excluidos: a)Los terrenos urbanos o suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Diferente al campo de aplicación de la ley es la exclusión de la fijación máxima de los cánones de arrendamiento previsto

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