Boleto

1 Boleto

En otra oportunidad, el señor Juárez le comenta que está por firmar un boleto de compraventa para adquirir un local comercial donde proyecta instalar su negocio de librería y papelería. Está en tratativas ya avanzadas por este contrato y tiene varias dudas que consultarle.
Quiere saber en qué situación se encontraría si entrega un pago a cuenta de precio del galpón y acuerda abonar el saldo contra la escrituración firmando por ahora un boleto de compraventa. 
Quiere saber qué opciones tendría si el vendedor no le escritura la propiedad en la fecha convenida, a pesar de comprometerse en el boleto que firmarían. Y si para firmar el boleto recomendaría tomar alguna precaución especial.
Por último, quiere saber si las partes contratantes pueden autorizar a otra persona para que firme el boleto o la escritura en su lugar y cuál sería la situación en tal caso y las precauciones que deberían tomarse con relación a esa autorización. 

Respuesta

El contrato de compraventa de un inmueble requiere que se cumpla con la forma prevista por la ley, es decir que se haga por escritura pública (CCC, art. 1017). El contrato que no cumple con esta forma exigida por la ley (escritura) tiene valor como contrato que sirve para reclamar el cumplimiento de la escritura, considerando a la obligación de escriturar como una obligación de hacer para los dos contratantes (CCC, art. 1018). El boleto de compraventa en ciertos casos puede llegar a ser oponible a terceros, incluso a los acreedores del vendedor que embarguen el inmueble. Para poder tener esa prioridad la ley exige que el comprador haya contratado con el titular registral, que hubiera pagado como mínimo el veinticinco por ciento del precio; que el boleto tenga fecha cierta y que el boleto se inscriba o se tenga posesión (CCC 1170) Por lo tanto es recomendable, en primer lugar que se obtenga un informe del Registro de Propiedades para verificar la titularidad registral del inmueble, que se certifiquen las firmas y se pague el impuesto de sellos con constancia en el mismo boleto para darle fecha cierta, se pague a cuenta una suma superior al 25 % y se trate de negociar la entrega de la posesión. Ello dará un poco más de seguridad al adquirente del inmueble. Por cierto que la mayor seguridad lo da la escrituración del inmueble, lo cual garantiza que prácticamente no existirán riesgos ulteriores por la adquisición efectuada, obteniendo de esta manera el título de propiedad. La forma de hacerse reemplazar por otra persona para la realización de un acto jurídico, en este caso un contrato, es mediante el contrato de mandato definido por el art. 1319 del Código. Si se trata de un mandato con representación y lo es para otorgar (firmar) una escritura pública, debe otorgarse un poder por escritura pública (CCC, 1320 y 363). El poder es el instrumento del que resulta la representación (CCC, 374).

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