“Contrato de promesa

Artículo 1414:

Denominado también “contrato de promesa”, precontrato, es el contrato en virtud del cual una de las partes o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. El objeto del contrato es una obligación de celebrar un contrato definitivo, el cual a su vez puede tener como objeto cualquier otra obligación de hacer, dar o no hacer no prevista en el contrato preliminar.

• No puede tener por objeto una obligación de hacer distinta a la conclusión del contrato definitivo, ni menos puede tener por objeto una obligación de dar o no hacer.
• Es frecuente en los contratos de compraventas inmobiliarias.
• La única obligación que nace del contrato de promesa es una obligación de hacer consistente en cooperar prestando su consentimiento para que se celebre el contrato futuro.

Se puede realizar de dos maneras:

Prestación Unilateral. -  Cuando una sola de ellas se obliga frente a la otra, para el caso de que ésta decida celebrar el contrato definitivo. Ejemplo: Promesa de Vena.

Prestación Reciprocas. – Cuando cada una de las partes se compromete con la otra a celebrar el contrato definitivo. Ejemplo: Promesa de Compraventa.

Se puede celebrar un contrato de promesa de cualquier tipo de contrato, salvo que la ley lo prohíba o la naturaleza del contrato definitivo no permita un contrato de promesa.

Artículo 1415:

Es suficiente que el compromiso de contratar contenga los elementos esenciales que identifique el contrato definitivo, en el cual las partes acordarán sobre los elementos accesorios.

Ejemplo: En un contrato de promesa de venta las partes deben acordar el bien y el precio (elementos esenciales de la compraventa), pudiendo reservarse el lugar de la entrega del bien y pago de precio, y todos los demás elementos accesorios para ser acordados en el contrato de compraventa que celebren.

• No puede existir contrato de promesa si no contiene por lo menos los elementos esenciales del contrato definitivo. Nada impide que el contrato de promesa contenga todos los elementos del contrato definitivo.

Artículo 1416:

El plazo del compromiso de contratar lo establecen libremente las partes contratantes. Ese plazo puede ser determinado o determinable. Si las partes no han hubieran establecido el plazo de duración del contrato de promesa, es allí donde rige el plazo de un año establecido en dicho articulo 1416.

Vencido el plazo convencional o legal, el contrato de compromiso de contratar se extingue automáticamente, es decir, el plazo de duración de este es resolutorio.

• En otras palabras, durante el plazo determinado la promesa está vigente.
• El plazo es sólo para el mantenimiento de la promesa, mas no para la exigencia de su cumplimiento, el cual puede ejercerse en cualquier momento dentro de dicho plazo; y de recibirse como respuesta una negativa, el contratante perjudicado puede hacer uso de la vía judicial, conforme lo prevé el art. 1418.

Artículo 1417:

Vencido el plazo de duración del contrato de promesa acordado por las partes, o a falta de convenio, vencido el plazo máximo legal de un año establecido por el art. 1416, las partes de común acuerdo podrán renovarlo, cuantas veces lo deseen, por plazos no mayores de un año.

Artículo 1418:

Frente a la pregunta de saber qué hacer cuando el obligado se niega injustificadamente a prestar su consentimiento para la celebración del contrato definitivo se han formulado diversas teorías explicando el contenido de la obligación de hacer que surge del contrato de promesa:

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