El Contrato

Contrato Compraventa

En el Código Civil se define como aquel contrato por el que uno de los contratantes obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ello un precio.

Existen compraventas civiles y compraventas mercantiles; "será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma en que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.

Si el contrato es mercantil se aplica el Código de Comercio, las normas mercantiles y los usos y costumbres de carácter mercantil. Si el contrato es civil se aplica el Código Civil, las normas de carácter civil y los usos y costumbres de carácter civil.

Elementos del contrato de compraventa

 Cosa: objeto, notaria, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

 Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.

 Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.

 Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.

 Invalidez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Efectos del contrato de compra venta

Obligaciones del vendedor

• Transmitir la propiedad o título de derecho.

• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

• Entregar el bien.

• Garantizar al adquiriente una posesión útil.

• Garantizar al comprador una posesión pacífica.

• Responder a la evicción.

• Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la el bien.

Obligaciones del comprador

• Pagar el precio.

• Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

• Recibir el bien comprado.

• Recibir en buen estado.

Modalidades especiales de compraventa

Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.

Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.

Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.

Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.

Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.

Compraventa con pacto comisorio.

Compraventa con arras

Compraventa con garantía hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto esta adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningun gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Publico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se este realizando el contrato.

Compraventa de inmuebles

La compra y venta de bienes inmuebles está regulado en el título V del Código Civil.

Según el artículo 27 de la Ley de Derecho Internacional Privado, la ley venezolana aplica cuando los bienes se encuentran situados en Venezuela.

Generalmente, la venta de un inmueble se realiza en dos etapas:

Opción de compra-venta. Firmar una opción de compra-venta es un uso común en Venezuela, más no obligatorio. En este documento se establecen las condiciones de la futura venta: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.

• Firma y presentación al Registro Inmobiliario para su protocolización del contrato de compra-venta.

Para la protocolización ante el Registro Inmobiliario de la ubicación del inmueble se requiere presentar:

• Documento de venta redactado y visado por abogado.

• Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes.

• Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes.

• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.

• Ficha Catastral (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)

• Solvencia del Derecho de Frente.

• Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)

• Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este

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