El Gasto Público en Vivienda

EL GASTO PÚBLICO EN VIVIENDA

1. Introducción

En prácticamente todos los países desarrollados el Sector Público dota de ayudas a sus ciudadanos con el fin de adquirir, alquilar o rehabilitar viviendas. Algunos de estos hechos conllevan unas externalidades positivas para la población, lo cual podría justificar un programa de gasto público en vivienda.

Además, la vivienda está considerada como bien preferente, y se asume que todo el mundo tiene derecho a una vivienda digna, por lo que aquí podemos encontrar una nueva justificación de las ayudas públicas a la inversión en vivienda.

2. Las políticas de vivienda

En todos los países, el Sector Público se vale de múltiples herramientas con el fin de facilitar el acceso a la vivienda a la población. Destacan principalmente las desgravaciones fiscales, las subvenciones directas, los préstamos subvencionados, el control de alquileres, la cesión gratuita o los alquileres muy reducidos de viviendas de propiedad pública.

A continuación, procederemos a analizar algunas características de la demanda y el mercado de viviendas:

2.1 El régimen de tenencia

Debemos analizar detenidamente las ventajas e inconvenientes del régimen de tenencia con respecto al alquiler.

En principio, si no hubiera incertidumbre y los mercados de capitales fuesen perfectos, sería indiferente la tenencia en propiedad o en alquiler de una vivienda, ya que ambas opciones nos ofrecerían el mismo output, es decir los servicios de alojamiento que dicha vivienda produce. De este modo, una persona que tuviese su vivienda en régimen de alquiler podría realizar inversiones en otro tipo de activos y costear el alquiler con los rendimientos que dichas inversiones le produjeran. Sin embargo, podría ocurrir que estos activos experimentasen variaciones de valor diferentes a los de las viviendas. Y aunque podría darse el caso de que dichos activos sufriesen una revalorización mayor que el de éstas, lo cierto es que, como norma general, la inversión en bienes inmuebles siempre se ha mostrado como un tipo de inversión mucho más segura que otros activos en periodos recesivos o inflacionistas y como una fuente de importantes ganancias de capital durante épocas expansionistas.

Además de elemento de seguro, la vivienda en propiedad presenta otras ventajas, como el mayor poder sobre el mantenimiento y rehabilitación de su domicilio. Por otro lado, ser propietario de una vivienda permite a su poseedor permanecer en esta tanto tiempo como desee, y no estar a expensas de las decisiones del propietario, tal como les sucede a los individuos arrendados.

El régimen de alquiler, por su lado, también presenta ventajas, ya que se trata de un método más barato para acceder al alojamiento, ya que no requiere de un considerable desembolso inicial o de un importante endeudamiento con una entidad bancaria. Cabe destacar además que un mercado de vivienda de alquiler desarrollado facilita la movilidad de personas entre ciudades.

Por último, debemos detenernos en la elección alquiler/propiedad, la cual varía considerablemente entre los distintos países que componen la Unión Europea, donde el promedio de propietarios es en torno a un 70%.  Mientras que en países como Suiza, el alquiler es la forma dominante de tenencia y en otros países como Austria o Alemania casi la mitad de la población vive en régimen de alquiler, hay países como España o algunos de Europa del Este, en los que más del 80% de las personas son propietarios de su vivienda. Esto es atribuible principalmente a razones meramente culturales, lo cual tiene, como hemos visto antes sus ventajas e inconvenientes. Es posible que si en España no tuviésemos una cultura en la que predomina la adquisición de la vivienda (es más, la compra de una casa es una de las principales metas que tiene en la vida un español medio) la crisis económica no habría afectado a España de manera tan severa, ya que no se habrían producido el estallido ni la generación de la burbuja inmobiliaria y consiguientemente no se habrían producido tantos desahucios ni abundaría tanto la gente con serios problemas de endeudamiento debidos a la adquisición de su vivienda.[pic 1]

2.2 El mercado de viviendas

La oferta de viviendas está compuesta por el stock de viviendas ya construidas. Debido a las características tecnológicas de la construcción de viviendas este stock varía lentamente ante las variaciones de demanda. Por ello, en los análisis del mercado de vivienda el ajuste entre demanda t oferta se realiza vía precios en el corto plazo y vía cantidad en el largo plazo, de modo que un aumento en la demanda genera un aumento de precios sin variaciones de la cantidad, y posteriormente, la cantidad aumentará de forma progresiva con la consiguiente reducción de los precios.

Sin embargo, este proceso de ajuste ignora muchas características importantes del mercado de la vivienda que pueden ampliar los incrementos iniciales de precios e impedir el ajuste posterior en cantidades.

En primer lugar, debemos destacar las expectativas, que son un determinante clave de la oferta y la demanda de viviendas, ya que en épocas de expansión, los oferentes solo venderán a precios elevados y los demandantes estarán dispuestos a pagarlos.

En segundo lugar, un factor de gran importancia para caracterizar a las viviendas es su ubicación espacial. Las viviendas de nueva construcción normalmente se encontrarán en los extrarradios de las ciudades, por lo cual la ampliación de oferta puede tener una incidencia limitada sobre el precio de las viviendas ya existentes, ya que muchas personas valoran enormemente la ubicación céntrica de un bloque residencial.

En tercer lugar, hay que señalar el hecho de que los aumentos en la oferta de vivienda requieren un periodo de tiempo considerable, por lo que los constructores tratarán de atender primero aquellas demandas que les proporciones mayor rentabilidad (normalmente las de precio elevado), lo que producirá que el aumento de la oferta de precios más reducidos se retrase.

Finalmente, se debe hablar del precio del suelo, que puede llegar a suponer hasta un 50% del precio final de la vivienda. De este modo, los constructores quedan supeditados a los propietarios de suelo, que pueden llevar a cabo acciones especulativas, que se traducirán en aumentos considerables del precio final de las viviendas.

2.3 Políticas de ayuda a la vivienda

Incentivos fiscales a la adquisición de vivienda: Los incentivos en el IRPF son uno de los instrumentos más frecuentes en todos los países para favorecer el acceso a la vivienda. Estas medidas son bastante difíciles de justificar desde un punto de vista económico como instrumentos para ayudar al acceso a la vivienda, además de plantear problemas de equidad y eficiencia.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que las ayudas fiscales en el IRPF a la adquisición de vivienda pueden dar lugar a aumentos en los precios y en los tipos de interés hipotecarios. Por lo que podemos decir, que pese a utilizarse con asiduidad, el IRPF no es un instrumento adecuado para llevar a cabo una política de acceso a la vivienda.

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