Estructura básica De Los Contratos

LA ESTRUCTURA BASICA DE LOS CONTRATOS

Comprende los siguientes rubros :

• Nombre del contrato.

• Proemio.

• Acreditaciones, Declaraciones y/o Antecedentes

• Cláusulas.

A. NOMBRE DEL CONTRATO.

La doctrina ha coincidido que existen contratos nominados e innominados, los nominados son aquellos que las leyes les asignan un nombre específico, en caso el caso particular los contratos de: compraventa, contrato preparatorio o de promesa, son nominados.

B. PROEMIO.

Es el encabezado en el cual se debe indicar de forma clara y precisa el nombre del contrato, las partes[2] que intervienen, es decir, quiénes intervienen en la celebración del contrato, en su caso, el nombre del o los representante legales.

C. ACREDITACIONES, DECLARACIONES Y ANTECEDENTES.

Acreditación

En este apartado se establece la personalidad jurídica de las partes, si se contrata por propio derecho[3], o bien como representantes[4] legales, para lo cual, deberán manifestar el testimonio otorgado ante notario y, además, si se confieren facultades para la celebración del contrato.

Declaración.

Básicamente las partes expresan: su voluntad de celebrar el contrato, se reconocen mutuamente, es decir, se identifican como las personas que dicen ser, el vendedor declara ser legítimo propietario del bien materia de la operación y manifiesta si la propiedad en cuestión tiene alguna situación particular que deba ser tomada en cuenta para evitar algún tipo de conflicto futuro en la contratación que pudiera cambiar los términos o acuerdos de compra o arrendamiento en el contrato, en otras palabras poner especial atención en la situación jurídica real del inmueble, y si tiene gravámenes o no; de igual manera el propietario manifiesta que con anterioridad no ha celebrado contrato alguno que pudiera invalidarlo por considerar que existen derechos de terceros. Por su parte, el comprador debe expresar su conformidad con lo manifestado por el Vendedor. En caso de inmuebles que se encuentran a nombre de menores de edad, es fundamental solicitar licencia judicial, dado que la ley protege su patrimonio.

Antecedentes

Generalmente en una operación inmobiliaria es trascendental la acreditación de la propiedad y/o calidad de posesión, pues de ello, depende el éxito jurídico de la venta y por ende de un excelente servicio al cliente. Por lo que, deberá precisarse lo siguiente:

a) Señalar el instrumento mediante el cual el Vendedor, adquirió el inmueble, es decir, si fue mediante algún contrato en particular que debió ser traslativo de dominio, sentencia pronunciada por Juez competente, adjudicación por herencia, adjudicación por dación en pago y/o en general la forma en que se hizo propietario del inmueble que desea vender.

b) Indicaciones precisas de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la Entidad Federativa, es decir, los datos que sin lugar a dudas pongan de manifiesto que el bien el bien raíz se encuentra inscrito y además libre de gravámenes. Para lo cual invariablemente para cerciorarse es recomendable realizar el trámite de libertad de gravamen del inmueble y/o tramitación del folio real en el caso de la Ciudad de México.

c) Señalar si el inmueble esta al corriente en sus contribuciones, (impuesto predial, agua y demás impuestos) de lo contrario, deberá establecerse la forma de subsanar tal situación en las cláusulas respectivas.

D. CLÁUSULAS

El contenido de las cláusulas puede ser muy diverso, ya que obedece al tipo de contrato a celebrar y de acuerdos particulares de cada operación, sin embargo, en contratos de compraventa, las cláusulas básicas son las siguientes:

1) CLÁUSULA SOBRE EL OBJETO: especificar el objeto inmueble del cual se esta celebrando la compraventa.

“CLÁUSULA PRIMERA. Se pacta entre las partes, que el objeto indirecto de la compraventa, lo constituye el inmueble descrito e identificado en el capítulo de antecedentes.”

2) CLÁUSULA SOBRE EL PRECIO CIERTO: especificar

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