Informe Edificios En Salta

INFORME DE COMISIÓN

Resolución 098/10 C.D

VISTO los expedientes enviados por el DEM, referidos a los edificios en altura, al 07-10-2010, se observa lo siguiente:

Se aclara que la verificación al cumplimiento de los indicadores del Código de Planeamiento se hizo tomando los datos consignados en los respectivos expedientes, excepto cuando se trataren de un grosero error en los mismos. De ésta manera se intentó respetar los datos consignados por el propio profesional autor del proyecto, como la honorabilidad del funcionario municipal actuante. Asimismo, no se consideraron los excesos inferiores al 5% para el Factor de Ocupación de Suelo (F.O.S) y el Total (F.O.T). Para el caso de la Altura Máxima permitida, se consideró su equivalencia en cantidad de pisos permitidos, es decir 15 metros = 05 plantas.

De todos los catastros, únicamente el 8693, de Av. Virrey Toledo esquina O’Higgins, contiene el Estudio de Impacto Ambiental y Social (EIAS), por lo que el resto carece de dicha documentación. Cabe recordar que la realización del mencionado estudio es condicionante previo a la presentación de la documentación de obra. Sin perjuicio de ello, se analizó el cumplimiento a los indicadores del Código de Planeamiento y que consta en la planilla adjunta.

La generalidad de la documentación analizada posee marcados vicios administrativos formales, entre los que se destacan la ubicación no cronológica de la documentación, la ausencia de folios y la no aclaración del refoliado, como los casos más comunes.

En la casi totalidad de los Exptes. no existe la presentación previa del Estudio de Impacto Ambiental y Social (EIAS), como tampoco las factibilidades de servicios sanitarios y gas. Para el caso de la de energía eléctrica, ésta si está realizada en un 35% aproximadamente de los Exptes., con la salvedad que la empresa prestadora lo condiciona a ciertas obras por cuenta del propietario de la futura edificación. Cabe la aclaración que es política de la empresa prestadora la exigencia a los propietarios de obras de adecuación.

La cantidad de expedientes revisados corresponde a treinta y nueve (39) catastros, todos localizados en el Área Centro y adyacencias. Los mismos no se limitan únicamente a los tratados por las comisiones “Asesora de Situaciones Atípicas” (C.A.S.A), creada por Decreto N°1019/05 y la “Asesora Técnica”, creada por Ordenanza N°12.853, existiendo varios con tratamiento, y posterior aprobación, de la Dirección General de Fiscalización de Obras Civiles, órgano técnico de aplicación de los Códigos de Planeamiento Urbano y Ambiental y de Edificación.

De los catastros analizados, el 61.5% están localizados en el distrito Área Centro, encuadrados en la Ordenanza N°4.286 de 1986 y sus modificatorias.

Cuatro de los Exptes. analizados cumplen en un todo la normativa vigente a la fecha de su aprobación, tanto por el Código de Planeamiento Urbano (CPU) del año 1986, como por la Ordenanza N°4.286, por lo que el tratamiento por cualquier comisión sería redundante para éste análisis.

De los restantes treinta y cinco Exptes., diez (10) fueron tratados por la C.A.S.A, trece (13) por la C.A.T y las restantes doce (12) tuvieron tratamiento exclusivo de la Dirección General de Fiscalización de Obras Civiles. A los efectos del análisis no es de soslayar ésta última intervención.

Cabe aclarar que existen, a su vez, cuatro (04) Exptes. ya Visados –no aprobados-; dos (02) en la etapa previa a la Visación y uno (01) como Consulta Previa. Todos con Resoluciones de ambas comisiones (C.A.S.A y C.A.T). En éste sentido, dichas obras no deberían haberse iniciado a la fecha. En planilla adjunta se puede observar dichos catastros.

En cuanto a los indicadores del C.P.U, el Factor de Ocupación de Suelo (F.O.S) solamente es superado en un 37% de los casos; en tanto el Factor de Ocupación Total (F.O.T) se excede en un 40% de los catastros analizados. El mayor incumplimiento se observa en el exceso de la altura máxima permitida, equivalente al 71% de los treinta y cinco catastros exceptuados. Cabe indicar la correspondencia entre altura y F.O.T.

La densidad tiene una relación directa con la superficie proyectada, pero para el alcance de éste análisis es obviada, considerando que su exceso dependerá del destino final de los ambientes o locales. Se observa en algunos casos una evidente intencionalidad de menguar dicha densidad consignando ambientes como oficinas o terrazas.

Se analizaron también las superficies construidas exceptuadas del cumplimiento de los indicadores según norma vigente. Dos indicadores tienen relación directa con la superficie a construir, el F.O.T y la Altura Máxima permitida, por lo que su porcentaje excedido y exceptuado se consideró para computar aquella. Como resultado del cómputo de los expedientes, la superficie construida excedente es de 13.400 m2., lo que implica un valor de venta que ronda los 30 millones de dólares estadounidenses, considerando el valor actual promedio de venta por m2 (u$s 2.500).

En líneas generales los procedimientos que culminaron en las excepciones a los indicadores de los Códigos de Planeamiento y Edificación son similares en la intervención de ambas comisiones (C.A.S.A y C.AT). Una vez que era rechazado el proyecto por el incumplimiento a las normas, el profesional autor del mismo presentaba un Pedido de Reconsideración. Este pedido era enviado a la Dirección de Planeamiento (previos pasos de rigor) quien emitía un Dictamen Técnico, no vinculante, siempre resaltando el incumplimiento del Código de Planeamiento vigente, aunque se informaba la existencia en estudio de futuros cambios al mismo. Luego hacían intervención las comisiones con un Dictamen donde se resaltaban los cambios en el futuro Código que permitirían cumplir los indicadores una vez finalizada la obra.

El procedimiento

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