LA HIPOTECA

LA HIPOTECA

Es un contrato mediante el cual se consigue un crédito con la garantía de un inmueble, cuyo valor responde del riesgo del impago. Las inscripciones de hipotecas expresan el importe de la obligación asegurada y de los intereses, si se hubiesen estipulado.

¿Quién puede conceder una hipoteca?

Las entidades financieras que conceden los créditos hipotecarios o garantizan otras operaciones financieras pueden ser Bancos, Cajas de Ahorro, Cooperativas de Crédito/Cajas Rurales, Establecimientos financieros de Crédito, Compañías de Seguros, Personas físicas, Entidades públicas y Otras Entidades Jurídicas.

¿Cuáles son los elementos que componen una hipoteca?

Una hipoteca se define empleando 3 elementos:

1) El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del inmueble, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.

2) El plazo, que es el tiempo que se estipula para la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos, hasta devolver el capital más los intereses devengados.

3) El tipo de interés, que indica el coste de la operación en términos de un porcentaje anual sobre el capital. ¿Cómo pueden ser los tipos de interés de las hipotecas? los tipos de interés pueden ser : a) Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo y b) Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía.

Cuando el tipo de interés es variable se emplea algún índice de referencia como el Euribor al que se añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

En 2011, el 99,2% de las nuevas operaciones hipotecarias se establecieron a tipo variable, siendo el Euribor el índice de referencia más ampliamente utilizado.

El saldo vivo del crédito hipotecario en España ascendió en 2011 a algo más de 1 billón de euros, casi el Producto Interior Bruto (PIB) español.

Más de la mitad de los hogares donde el cabeza de familia tiene entre 35 y 44 años tienen préstamo hipotecario en vigor.

Los derechos reales son aquellos derechos subjetivos (de las personas, de los sujetos) que recaen directamente sobre las cosas.

La palabra "real" viene del latín, de res-rei, y significa cosa (nada que ver con un sinónimo de verdadero ni válido).

El derecho real tiene por ello carácter patrimonial, ya que es susceptible de formar parte del patrimonio de su titular, junto con los derechos de obligación.

Y dentro de ello, se caracteriza por una doble nota: la inmediatividad y la absolutividad.

• La inmediatividad supone que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el objeto, sin intermediario alguno al que se exija realizar una determinada prestación.

• La absolutividad, supone que estos derechos carecen de un sujeto pasivo concreto, y generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (por ello su titular puede ejercerlos

Según lo antedicho, podemos definir el derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular algún tipo de poder directo sobre una cosa, el cual está protegido frente a toda la comunidad (erga omnes, frente a todos).

Como decimos, los derechos reales se pueden definir también en contraposición con los derechos obligacionales, es decir aquellos derechos que se tienen no sobre una cosa, sino frente a una persona, esto es, un crédito, el derecho que se tiene a que otro sujeto ejerza una determinada conducta: la prestación.

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DE CRÉDITO

• Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)

• Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado.

Por ello, el derecho real puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.

• Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).

• Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.

• Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.

• Por su extinción: El derecho real se extingue cuando perece la cosa sobre que recae, mientras que en el derecho de crédito, cuando tiene por objeto indirecto cosas, el perecimiento de estas no lo extingue, y subsiste la obligación de cumplimiento en forma indemnización de daños y perjuicios.

• Por su publicidad mediante el Registro de la Propiedad, sólo posible respecto de los derechos reales, a los que atribuye efectos especiales (fundamentalmente, la prioridad registral frente a la concurrencia de créditos y la defensa directa del titular frente a terceros).

Asimismo en ciertos casos, sobre todo en lo relativo a bienes muebles, también la posesión es un medio de publicidad de los derechos reales, de la que están excluidos los derechos de crédito.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Son muy variadas las clasificaciones que los autores ofrecen a este respecto, pero, en general, podemos clasificarlos así (clasificación de Hernández Gil):

• Derecho real provisional (posesión).

• Derecho real pleno (propiedad), y

• Derechos reales limitados, a los cuales subdividen en:

o De

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