Los Antecedentes del embargo Inmobiliario

Los incidentes del embargo inmobiliario

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Incidentes del embargo inmobiliario
El embargo inmobiliario es un proceso sui generis, mediante el cual un acreedor pone en manos de la justicia bienes muebles de su deudor para hacerlos vender y saldar su acreencia del producto de esa venta. Como tal, no se trata más que de una venta forzada supervisada por el tribunal, pero una venta después de todo. En dicho proceso pueden surgir tantos incidentes como la creatividad de los abogados permita, pero nuestro Código de Procedimiento Civil (CPC) plantea 7, los cuales llamaremos “incidentes nominados”. Antes de detallar cada uno, vale la pena resaltar algunos principios comunes, los cuales se encuentran en el artículo 718 del CPC o han sido expuestos por la doctrina[1]:

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1. Los incidentes son competencia del tribunal apoderado del embargo;
2. Los incidentes se interponen mediante simple acto entre abogados, o emplazamiento cuando no haya habido constitución.
3. Los incidentes (emplazamiento y audiencia) son expeditos y sin lugar a comunicación de piezas.
4. No recurribles y cuando lo son, el plazo es de 10 días desde notificación al abogado.

Los incidentes nominados

Concurso de varios embargos (artículos 719- 720 CPC): Este incidente tiene varias caras, pero siempre incluye varios embargantes y un solo embargado: 1) Si hay 2 embargos trabados sobre los mismos inmuebles, el segundo embargo es válido, pero no inscribible como embargo, por lo que el segundo embargante se inscribe como acreedor y en caso de negligencia del persiguiente, puede subrogarse en las persecuciones; 2) si hay un segundo embargo mas amplio que el primero, el segundo se inscribe solo en lo que excede al primero, se le denuncia al persiguiente y éste continua ambos, parando el primero si es necesario a fin llevar ambos al mismo nivel de desarrollo y la venta se someta junta; 3) Cuando hay varios embargos sobre inmuebles diferentes, pero de un mismo deudor en el mismo distrito judicial, no debe pasar nada, pero una parte interesada puede pedir la fusión de ambos, continuándolos el primer ejecutante. Esto aún puede pedirse después del depósito del pliego de condiciones y 4) si hay distintos inmuebles embargados, en distintas jurisdicciones, pero propiedad del mismo deudor, puede igualmente pedirse la declinatoria, si y solo si ambos inmuebles pertenecen a la misma explotación, quedando a cargo del embargante por la mayor explotación[2] continuar el procedimiento de embargo.

Subrogación en las persecuciones (artículos 721-724 CPC): Este incidente permite a un acreedor que no haya sido quien inició el procedimiento de embargo, continuarlo. Esto puede suceder por tres razones: 1) El primer ejecutante no continuó con un segundo embargo debidamente denunciado, de acuerdo al artículo 721 del CPC, el segundo embargante podrá hacerse sustituir por el primero y seguir ambos embargos; 2) Cuando el persiguiente demuestra colusión o fraude conjuntamente con el embargado a fin de entorpecer el proceso de ejecución inmobiliaria, o cuando demuestra negligencia. Ante supuestos de colusión o fraude, el persiguiente o su abogado puede ser demandado en daños y perjuicios, la negligencia, por su parte, se evidencia, según el art. 722 del CPC “cuando quien ejecuta el embargo no ha llenado alguna formalidad, o no ha efectuado algún acto de procedimiento en los plazos prescritos”; 3) Cuando el persiguiente haya abandonado las persecuciones, de acuerdo al art. 724 del CPC, cualquier embargante posterior, independientemente de su rango, podrá subrogarse y continuar el procedimiento.

La subrogación no se produce de pleno derecho, sino que debe ser pronunciada por el tribunal, después de demanda al efecto. “La jurisprudencia admite que quien desea subrogarse en las persecuciones debe, con ocho días de anticipación, notificar al acreedor persiguiente y a los demás embargantes anteriores, una intimación para que se continúe con la persecución”[3].

Respecto a las consecuencias de la subrogación, por orden del artículo 723 del CPC, en todos los casos de subrogación, el subrogado será condenado personalmente en costas. Se encuentra, igualmente, obligado a entregar al subrogante todas las diligencias realizadas y a cubrir los gastos en que incurra hasta el momento de la adjudicación. En caso de falta de licitadores, el persiguiente primitivo queda como adjudicatario del inmueble, toda vez que esto es considerado como una carga que no puede atribuirse al subrogante[4].

Radiación y perención del embargo: A pesar de ser inscrito entre los incidentes nominados, la radiación del embargo no tiene artículo propio, sino que opera de acuerdo a los criterios generales del artículo 718. Cuando por desistimiento, pago o nulidad pronunciada, el embargo quede sin efecto, solo podrá ser retirado de Registro o Conservaduría mediante sentencia de radiación o acuerdo al efecto. Si el persiguiente deja perimir el proceso por tres años de inactividad, también procede la radiación[5].
Demanda en distracción (artículos 725-727 del CPC): Cuando los inmuebles embargados pertenecen a terceros, puede pedirse la distracción de los mismos. Por orden del art. 726 del CPC, esta acción no podrá pedirse cuando los inmuebles han sido registrados.
Cuando la ejecución es en virtud de hipoteca convencional o privilegio, el art. 726 del CPC exige al demandante en distracción el depósito de una fianza, si bien el tribunal puede desestimar este mandato. Igualmente, el art. 727 prevé que cuando la demanda en distracción es solamente sobre una porción de los bienes embargados, el procedimiento continuará por el resto, salvo el tribunal ordene la suspensión total.

Nulidades del embargo (artículos 728-730 del CPC): El embargo inmobiliario es un procedimiento formalista. El art. 715 del CPC prevé numerosos requisitos a pena de nulidad y a falta de mención legislativa incluyente, las causales de excepción e inadmisibilidad de la ley 834 deben considerarse como nulidades del proceso de embargo. En otras palabras, todo desde un acto que ignore los requisitos del art. 59 del CPC, hasta un apoderamiento de tribunal incompetente, son consideradas nulidades del procedimiento.

Las nulidades pueden ser interpuestas por cualquier parte. Si son de forma se requerirá prueba del agravio, no así cuando sean de fondo. Igualmente, las nulidades de forma son irrecurribles, mientras las de fondo son apelables.

Las nulidades del embargo inmobiliario se dividen en dos: antes y después de la lectura pliego de condiciones. Cuando tienen su causa antes de la lectura, deberán interponerse a más tardar 10 días antes de dicha fecha. Cuando surgen después del pliego, deben intentarse a más tardar 8 días después de la publicación del extracto en el periódico ordenado por el art. 696 del CPC.

Cuando la nulidad es solo de forma, se continuara el proceso desde el último acto válido[6], mientras que cuando es de fondo, el procedimiento se derrumba y es imposible reiniciarlo bajo las mismas condiciones.

La falsa subasta (artículos 733-743 del CPC): “Hay falsa subasta cuando el adjudicatario no cumple las condiciones del pliego por lo que se podría llegar a la reventa del inmueble a cuenta y riesgo del falso subastador”[7]. La acción en falsa subasta puede ser intentada por todo aquel con interés en el precio de la venta. La misma se solicita al juez de primera instancia, posteriormente a haber obtenido una certificación de la Secretaría del tribunal de la venta que acredite que el adjudicatario no ha cumplido con las condiciones del pliego, incluyendo el pago del precio.

Como sanción por su inconducta, los gastos de la nueva adjudicación correrán a nombre del falso subastador, los cuales podrán cobrarse del monto que depositó para poder licitar. Por igual, el art. 740 ordena que si existe diferencia entre el primer precio de venta y el de la posterior a la declaratoria de falsa subasta, si la diferencia es negativa, el falso subastador deberá equilibrarlas, y si es positiva, éste no tendrá derecho al excedente.

Por último, como el falso subastador fue por momentos propietario del inmueble, si bien sus actos de disposición son nulos, toda vez que las cosas deben retrotraerse, los actos de administración del inmueble son válidos y los arrendamientos sin fraude deben ser respetados[8].

La conversión del embargo en venta (artículos 743-748 del CPC): Cuando embargante y embargado acuerdan, pueden convertir un embargo en venta supervisada, sea ante el juez del embargo o un notario nombrado al efecto. La venta se llevará de acuerdo a las reglas relativas a las ventas judiciales de inmuebles pertenecientes a menores (arts. 957 y siguientes del CPC) y las principales diferencias con el procedimiento ordinario son: 1)No habrá lectura del pliego y por consiguiente, no habrá acreedores inscritos[9]; 2) a falta de licitadores se realizará nueva subasta, no se nombra al persiguiente adjudicatario

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