Método Comparativo Para Valoración De Fincas Urbanas

Método Comparativo para Valoración de Fincas Urbanas

A continuación se expone el método de valoración de terrenos para fines

fiscales creado por el Ministerio de Hacienda.

Método Comparativo o Sintético: Este método es aplicable

exclusivamente a los terrenos, consiste en comparar las características y el

valor de un lote tipo o de referencia predominante en la zona con relación a

las características del bien inmueble por valorar. El perito valuador debe

investigar valores en la zona de estudio ( ventas recientes y ofertas, indagar

con personas conocedoras del lugar, Tributación Directa, Municipalidades,

Bancos, Bienes Raíces, etc. ). Con toda la información obtenida el perito

debe aplicar su criterio para determinar el valor concerniente a la finca por

valorar.

Zona Homogénea: conjunto de bienes inmuebles ( terrenos ) que tienen

las mismas características, en cuanto a uso y desarrollo. Toda zona

homogénea tiene un lote tipo.

Lote Tipo: es el lote más común de una determinada zona de terreno. El

lote tipo está constituido por: el valor unitario base o de referencia, las

variables intrínsecas y las variables extrínsecas.

Valor Unitario Base o de Referencia: corresponde al valor unitario de

terreno del lote tipo.

Variables Intrínsecas: características físicas del terreno: área, frente,

pendiente, nivel, forma y ubicación.

Variables Extrínsecas: características cualitativas de la zona: tipo de vía,

servicios públicos disponibles (cañería, electricidad, teléfono, alumbrado

público, acera y cordón y caño),

Variables Independientes: corresponde a las variables intrínsecas más

variables extrínsecas.

Factor: influencia de cada variable expresada en un valor adimensional.

Factor de Modificación o de Ajuste: corresponde a la ponderación o

multiplicación de cada uno de los factores de las variables independientes.

Fm = Fe * Ff * Fr * Fp * Fn * Fu * Ftv * Fs1 * Fs2

Fm = Factor de Modificación o Ajuste Fe = Factor de extensión

Ff = Factor de frente Fr = Factor de regularidad

Fp = Factor de pendiente Fn = Factor de nivel

Fu = Factor de ubicación Ftv =Factor de tipo de vía

Fs1 =Factor de servicios 1 Fs2 = Factor de servicios 2

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