Propiedad horizontal es una institución jurídica

INTRODUCCION

La propiedad horizontal es una institución jurídica que se reconoce casi en todos los países, como una solución inminente al grave problema habitacional en las grandes metrópolis, ocasionada fundamentalmente por la gran cantidad de inmigrantes rurales y por los altos costos del suelo. Decimos que es una solución, dado que al construirse sobre un mismo terreno cuatro pisos o departamentos, inmediatamente se crea la posibilidad de que cuatro familias puedan acceder a una vivienda y que el valor del suelo sea pagado por todas ellas, eliminando así la carga que representa el importe de la tierra y evitando que este se incline hacia una sola familia.

Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser propio a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables.

La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas.

Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico social.

PROPIEDAD HORIZONTAL

La  propiedad horizontal es aquella en que los diferentes pisos o departamentos de un mismo edificio, pertenecen a distintas personas, existiendo sin embargo una serie de bienes que pertenecen en común y proindiviso a dichas personas.

Podemos analizar dos puntos importantes dentro de lo que es, la propiedad horizontal:

1. La coexistencia inseparable de la propiedad individual y exclusiva que cada propietario tiene sobre un piso o local, con la copropiedad proindiviso que cada uno tiene sobre los bienes comunes; la propiedad individual de cada propietario llega hasta la puerta de su departamento o piso que da al exterior. Así todas las cosas que están a partir o fuera del departamento son comunes, y todo lo que sea titular de uno de estos departamentos tiene una alícuota sobre los bienes comunes de manera que conviven estos dos tipos de propiedad.

2.- La propiedad horizontal no es una propiedad proindiviso, es decir existe una propiedad exclusiva sobre los pisos y departamentos, pudiendo el propietario disponer jurídicamente de ellos sin restricción alguna. Adicionalmente existen bienes comunes sobre los que se tienen una alícuota de condominio. En estos bienes si existe la propiedad proindiviso, todos somos dueños de todo.

CONSTITUCIÓN

Para constituir propiedad horizontal se necesita el otorgamiento de tres actos jurídicos distintos:

La declaración de fábrica,

La independización; y,

El reglamento interno.

1. Declaración de Fábrica:

Para poder acreditar la propiedad de una edificación se necesita un título llamado Declaración de Fábrica. Quién realmente la otorga y declara es el arquitecto o ingeniero civil (no necesariamente tienen que ser ambos) que ha sido responsable de la obra, el propietario solo es un interviniente. La declaración de fábrica va a contener lo siguiente:

1. Datos del terreno sobre el cual se ha construido la casa, el edificio, la quinta, el centro comercial, etc. (No solamente hay declaración de fábrica para aquellas edificaciones sujetas a propiedad horizontal).
2. Declaración del ingeniero o arquitecto de cómo se construyó: La distribución, el área de los ambientes de cada piso; las estructuras, los acabados de la casa; las instalaciones eléctricas y sanitarias y el costo, que tiene tres elementos:

a) mano de obra,

b) materiales de construcción

c) honorarios del profesional.

La declaratoria de fábrica se puede otorgar mediante el FUO (formulario Único Oficial) que reemplaza a los trámites de las Municipalidades, las minutas y las escrituras.

2. Independización: 

Es la asignación del área, linderos y medidas perimétricas de cada sección de dominio a efectos de precisar la extensión de mi derecho de propiedad. Es un detalle técnico de cuánto mide cada sección de dominio exclusivo.La independización va a depender del tipo de edificación porque si me refiero a un edificio, mi derecho de propiedad hacia el sobresuelo se agota en el techo y en el subsuelo se agota en el piso pero una casa o en una quinta es distinto, ya que se puede aprovechar el subsuelo y los aires de acuerdo a lo que la zonificación determine.

Con el FUO, el registrador determinara los datos del terreno y la edificación en la partida. Si se trata de un edificio con varios departamentos, abrirá una partida para cada departamento y para cada estacionamiento y depósito, si lo tuvieran, ya que para que puedan comercializarse en el mercado de los derechos reales y puedan ser oponibles, el registrador crea una partida para cada sección de dominio exclusivo.

3. Reglamento Interno: 

Son las reglas que cada edificación establece en un régimen de propiedad horizontal. En una primera parte del reglamento están los derechos y obligaciones

de los propietarios de las zonas de dominio exclusivo. Cada uno tiene un derecho de propiedad exclusivo sobre el departamento que está comprando pero también tiene algunos derechos comunes y ciertas obligaciones. En el Reglamento Interno tiene que aparecer el porcentaje de participación que corresponde a cada sección de dominio exclusivo. Así mismo se podrá determinar el porcentaje de aporte para el mantenimiento de los bienes comunes. Hay muchísimos edificios que sólo tienen un porcentaje. En esos casos, el porcentaje de participación es uno y sobre esa base, cada uno paga el mantenimiento. Pero hayotros edificios, centros comerciales o quintas que tiene dos porcentajes. El porcentaje de pago de mantenimiento es absolutamente opcional. La gran mayoría tiene sólo uno. El Reglamento Interno también determina el uso permitido de cada sección (el uso es una restricción al derecho de propiedad). Por ejemplo, si un edificio se limita exclusivamente a departamentos de vivienda, no puedo poner un consultorio médico o un estudio de abogados. O si estoy en un edificio que tiene uso de oficinas no puedo usarlo como vivienda. Antes de adquirir una sección de dominio exclusivo, es indispensable revisar el Reglamento Interno para conocer el determinado uso expreso que se ha establecido. También el Reglamento Interno va a indicar cuáles son los bienes comunes de la edificación; los servicios comunes. El Reglamento también tendrá una sección referente a la junta de propietarios. La junta de propietarios es el órgano de representación del régimen de propiedad horizontal compuesto por todos aquellos propietarios de una sección de dominio exclusivo. En ella se toman acuerdos respecto a los bienes comunes, a los servicios comunes, a la administración de la edificación, etc. El Reglamento va a indicar las atribuciones de la Junta; quienes la componen, quién es el Presidente, los quórums, que mayorías calificadas se requieren, etc.

OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de domicilio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de los bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley de la propiedad horizontal.

OBJETIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El objetivo de la propiedad horizontal es romper con la unidad del dominio, para permitir derechos sobrepuestos en la unidad jurídica, que es el edificio y legalizar así la existencia de una propiedad ejercida por varios individuos sobre la misma cosa.

MODOS DE ADQUISICION

A) Asignación voluntaria: Una de las formas de adquisición de la propiedad horizontal, pueden ser la sucesión por causa de muerte (Titulo universal, singular, testada o intestada), siempre cuando en el debido proceso se haya producido la partición por cuanto antes de que ella se efectué, solo existe una comunidad, un patrimonio común destinado a liquidarse; si desea contratar con determinada persona y no con la totalidad de los herederos.

B) Asignación judicial: En caso de que no exista esa concordancia de voluntades de los herederos o los interesados o cuando las características del inmueble lo impiden o lo hace permisible, corresponderá al juez competente decidir, en la sentencia, e asunto sometido a su conocimiento.

La propiedad horizontal también puede adquirirse mediante permuta, donación entre vivos y prescripción adquisitiva del dominio (ordinaria o extraordinaria).

EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el 75% del edifico o etapa en particular salvo decida su reconstrucción.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre los bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

4. En caso de demolición o destrucción total del edifico o edificaciones que conformen el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

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