Recensiones

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Diciembre 2012 Recensiones

René Abeliuk Manasevich,

Contrato de promesa,

de opción

y otros acuerdos

previos,

Santiago, Abeledo

Perrot Thomson

Reuters,

2012, 378 pp.

El conocido jurista René Abeliuk fue

uno de los pioneros en el estudio del

contrato de promesa y publicó una

monografía sobre ella en 1971. Luego,

una segunda edición aumentada

fue editada en 1983. El libro de 2012

es, parcialmente, una tercera edición,

pero en su conjunto puede mirarse

como una nueva obra, ya que

presenta un panorama muchísimo

más amplio de todos los negocios

jurídicos que, junto con la promesa,

se han ido agregando a ella como

acuerdos preliminares, algunos por

influencia de la globalización jurídica

(el leasing, el contrato de opción),

otros por el legislador interesado en

promover el acceso a la vivienda, y

otros por la práctica de los agentes

que intervienen en las operaciones

necesarias para adquirir una propiedad

raíz (ofertas irrevocables, cierres

de negocios, promesas o ventas en

verde).

Con la claridad y la referencia

constante a la práctica jurídica, no

sólo reflejada en la jurisprudencia

de los tribunales (que se pone al día

con fallos recientísimos) sino en el

conocimiento del autor como asesor

y consejero de empresas y adquirentes

de propiedad, va desarrollando

de manera minuciosa el análisis del

contrato de promesa y las múltiples

discusiones suscitadas sobre todo por

la doctrina antigua recelosa de este

tipo de contrato, y luego de toda la

familia de acuerdos y de regulaciones

legales especiales que se han ido

ubicando alrededor de la promesa

de compraventa como modos alternativos

para adquirir propiedades.

La versación de René Abeliuk en

las leyes especiales que regulan la

adquisiciones de bienes urbanos y

rurales es admirable, pues el libro

no sólo trata de la ley del llamado

leasing habitacional, al cual dedica

un capítulo especial sino, también,

de la responsabilidad del propietario

primer vendedor de la Ley General

de Urbanismo y Construcciones,

de las leyes Nº 19.932 y 20.007 que

Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 19, pp. 263-267 [diciembre 2012]

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RChDP Nº 19

regulan las promesas de ventas de

propiedades en construcción o “en

verde”, y hasta las normas sobre

loteos y poblaciones irregulares.

El grueso del libro, sin embargo,

y sin desmerecer la enorme importancia

de los otros capítulos que

son útiles tanto para el académico

como para el abogado de ejercicio,

se dedica al contrato de promesa, al

contrato de opción y otros acuerdos

preliminares.

Diría que la línea maestra que

puede encontrarse a lo largo de toda

la obra es la del respeto del principio

fundamental de la autonomía privada

o de libertad contractual de los

particulares. Todo ello se entiende

siempre que se respeten los límites

generales de la contratación (objeto

y causa lícitos, formalidades, consentimiento

sin vicios) y, en su caso, las

normas sobre cláusulas abusivas que

rigen en materia de consumo.

El autor critica, con razón, la

primera doctrina que estudió el

contrato de promesa, seguida por la

jurisprudencia clásica, y que vio este

acuerdo como una excepción circunscrita

por ciertos requisitos, todos

ellos interpretados de la forma más

rígida y restrictiva posible.

Esta primera aproximación doctrinal

se explica por el hecho de que

Andrés Bello reguló la promesa de

celebrar un contrato, no junto con los

demás contratos, sino dentro de los

efectos generales de las obligaciones,

y después del art. 1553 del Código

Civil, que se refiere a la ejecución

de las obligaciones de hacer. Una

interpretación exageradamente exegética

vio en la norma del art. 1554

una excepción a la admisibilidad

de las obligaciones de hacer, que si

consisten en celebrar un contrato

sólo podrían considerarse válidas,

de manera excepcional y extraordinaria,

cumpliéndose los requisitos

previstos en los cuatro números del

precepto. Esta lectura no tiene en

cuenta la circunstancia histórica en

que se legisló y que Andrés Bello fue

mucho más vanguardista en aceptar

este acuerdo contractual, ya que el

Código Civil francés sólo reguló el

contrato de promesa al tratar de la

compraventa. La intención del codificador,

por lo tanto, fue ampliar la

posibilidad de celebrar este contrato

preliminar.

Menos puede sostenerse la posición

restrictiva bajo la inspiración del

principio de autonomía privada (de

la voluntad), que se encuentra hoy

revitalizado y reforzado por las normas

y principios de la Constitución.

Bajo esta idea matriz, el autor

resuelve a favor de la libertad y de

la validez y eficacia de la promesa

muchas de las discusiones que surgieron

por la lectura restrictiva del

art. 1554. Así admite la promesa

de celebrar un contrato consensual,

la posibilidad de combinar plazo y

condición para fijar la época de celebración

del contrato, la de anticipar

el precio y aplicar la lesión enorme

no a la fecha del contrato definitivo

de compraventa, sino a la de pago

del precio. En la discusión sobre si el

plazo de la promesa debe considerarse

suspensivo o extintivo, el autor se

decanta, a nuestro juicio, con razón,

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por estimar que el plazo es siempre

suspensivo (sin que las expresiones

‘en’ o ‘dentro de’ sean suficientes

para estimar que se trata de un plazo

extintivo o de caducidad), a menos

que las partes de una forma clara y

manifiesta hubieran expresado que

la promesa no podrá cumplirse si no

se celebra

...