TÁCITA RECONDUCCIÓN.

La institución jurídica de la tácita reconducción tiene su origen en la institución romana de la “relocatio tacita”, cuyo contenido esencial aparece recogido en dos textos del Corpus Iuris Civilis: D. 19.2.13.117 y C. 4.65.168 , pudiendo sintetizarse brevemente la misma como una institución cuya finalidad principal fue asegurar una estabilidad mínima en los contratos de “locatio-conductio”^[1], la cual en ningún caso supone la prórroga de la relación contractual existente, sino que conlleva la celebración de un nuevo contrato entre las mismas personas que eran parte en el anterior, interpretándose que ambas partes han consentido en la celebración de este nuevo contrato, a través de una declaración tácita el conductor por el hecho de haberse mantenido en el uso y disfrute del bien objeto del contrato, y mediante una declaración presunta el locator, pues la ley establece que el silencio de éste ante tal conducta del conductor sea interpretado, salvo prueba en contrario, en tal sentido.

Por otro lado, ese nuevo contrato que surge como consecuencia de la relocatio tacita va a estar regulado conforme al mismo régimen jurídico que el anterior al cual ha sustituido, con sólo dos excepciones: su plazo de duración y las eventuales garantías existentes.

Respecto al plazo de duración, dicho nuevo contrato se entenderá celebrado por un período indeterminado de tiempo, de modo que podrá ser solicitada su extinción por cualquiera de las partes en el momento en que lo estimen oportuno, con la única salvedad de aquellos contratos cuyo objeto sea un fundo rústico, en cuyo caso necesariamente su plazo de duración será de 1 año natural; por último, en cuanto a las eventuales garantías existentes en el primitivo contrato, se entienden constituidas nuevamente por las partes aquellas prestadas por las mismas –en base al antes citado consentimiento derivado de una declaración tácita del conductor y una declaración presunta del locator–, mientras que –por el contrario– han de considerarse extinguidas con el contrato primitivo las garantías que eventualmente hubieran sido establecidas por terceras personas.

Por lo que hace referencia a la recepción de la institución de la «relocatio tacita» en la Edad Media y en la Edad Moderna10, comenzaremos por centrarnos en la inmensa obra legislativa del rey castellano Alfonso X11. Así, hemos de indicar que en nuestro país, el JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ VELA 406 © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 10 Precisamente, a lo largo del siglo XVIII en toda Europa, pero no en España, se realizaron numerosas disertaciones centradas en el análisis de esta institución, pudiéndose así citar: PHILIPPI, de relocat. et reconduct. tacita, Lipsia, 1768 VON ESSEN, de renovatione contractus locat. et conduct, Gryph., 1766. WILLENBERG, de tacita reconduct. (select. Iurispr. II, 40, p. 638). HARTMANN, de tacita locat. conduct., Jen. 1724. KUNZ, de relocat. tacita, Marb., 1741. WINCKLER, de relocat. tacita ad l. 13. § ult.h.t., Lips., 1754. PAULSEN, Diss. de relocationis Tacitae effectu in praediis urbanis, Gött. 1773. ALEF, de tacit. relocat. termino, Heidelb., 1753. GROTE, de relocat. et conduct. Tacita, Gött., 1796. 11 Con relación a la política legislativa de Alfonso X, ha indicarse tal y como ha hecho la Prof. Azucena PALACIOS ALCAIDE, Alfonso X el Sabio. Fuero Real, Barcelona, 1991, pp. XIV-XV: «[…]Los objetivos de la política legislativa de Alfonso X durante todo su reinado fueron conseguir la unidad legislativa para que todos los pueblos se rigieran por un único Derecho y que todos los jueces tuvieran una misma fuente jurídica y el fortalecimiento del poder real frente al poder nobiliario. Cuando el monarca intenta crear un Derecho general, no sólo modifica las leyes anteriores sino que no deja de plantearse la reforma de ese nuevo Derecho y establecer cómo debe hacerse. Lo más interesante de la reforma alfonsí es su carácter sistemático. Su idea es que un reino no puede subsistir sin Derecho propio. Así, su obra pretende comprender todo el Derecho necesario para regular la vida de su pueblo. Su labor legislativa será escalonada, ascendiendo de manera progresiva hasta completar su deseo de dar un Derecho general, válido no sólo para un reino, sino también para un imperio. Durante los primeros años de su mandato, tan sólo confirmará una serie de fueros municipales. Posteriormente, ensayará un texto legal que abarque a todo el reino, el Espéculo, y confeccionará una especie de prototipo de fuero municipal válido como Derecho general, que será impuesto a diversas ciudades, el Fuero Real. Finalmente redactará las Siete Partidas, gigantesco intento de crear un corpus legislativo único para un imperio (tendencia territorial frente a la municipal el Fuero Real, según Gibert). Sin embargo, éstas nunca se promulgarán en vida de Alfonso X. Sus esperanzas imperialistas se frustraron y las Siete Partidas jamás se tradujeron al latín, lengua en la que debiera estar un códice con pretensiones de universalidad […]». Puede también consultarse: A. BALLESTEROS-BERETTA, El Itinerario de Alfonso X el Sabio, Madrid, 1935; A. 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 406 Fuero Real 12 viene prácticamente a reproducir la solución adoptada por las anteriormente citadas fuentes jurídicas romanas, al disponer la Ley VIII del Título XVI del Libro III: LA INSTITUCIÓN DE LA «TÁCITA RECONDUCCIÓN»... © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 407 BALLESTEROS-BERETTA, Alfonso X el Sabio, Madrid, 1963; Alfonso GARCÍA GALLO, Nuevas observaciones sobre la obra legislativa de Alfonso X, en «A.H.D.E.», vol. XLVI, 1976, pp. 609-670; A. IGLESIAS FERREIROS, Alfonso X y su obra legislativa: algunas reflexiones, en «A.H.D.E.», vol. 50, pp. 531-561; CRADDOCK, Cronología de las obras legislativas de Alfonso X, en «A.H.D.E.», vol. 51, 1981, pp. 350-418; AA.VV., Alfonxo X el Sabio. Vida, obra y época: actas del Congreso Internacional, Madrid, 1989; Manuel GONZÁLEZ JIMÉNEZ, Alfonso X el Sabio, 1252-1284, Madrid, 1993; José Miguel CARRIÓN GUTIÉRREZ, Conociendo a Alfonso X el Sabio, Murcia, 1997; José SÁNCHEZ-ARCILLA BERNAL, La obra legislativa de Alfonso X el Sabio, en «Revista General de Legislación y Jurisprudencia», 2003, pp. 107-135 y pp. 267-297. 12 Tal y como señala el Prof. José Antonio ESCUDERO, Curso de Historia del Derecho. Fuentes e Instituciones Político-Administrativas6, Madrid, 1990, pp. 458- 460, la obra que hoy conocemos como Fuero Real consta de cuatro libros, dedicados a cuestiones religiosas y políticas, procedimiento judicial, derecho privado y derecho penal, siendo innegable su carácter legal por la abundancia de expresiones de tono imperativo («mandamos», «establecemos»,…). Fue redactada en castellano, pero también traducida al portugués, siendo las razones para su promulgación remediar la carencia de fueros y textos escritos, evitando el juicio de albedrío y «otros usos desaguisados» de los que «nascien muchos males e muchos daños a los pueblos y a los hombres». En todo caso, la cuestión referente a cuándo se redactó y cómo tuvo lugar su divulgación ha sido objeto de una amplia discusión doctrinal, existiendo muy diversas teorías al respecto. En cuanto a su vigencia, es posible encontrar tres ámbitos bastante distintos. Por un lado, habría funcionado como fuero municipal, esencialmente en las provincias del norte y las Extremaduras donde se habían concedido, anteriormente, menos fueros especiales. Además, habría sido aplicado en el Tribunal de la Corte; en concreto, desde 1274 los pleitos de Corte se regirían por este fuero. Por último, el Prof. Bartolomé CLAVERO, Notas sobre el Derecho Territorial Castellano. 1367-1445, en «Documentos», vol. 3, 1976, pág. 164, considera que estuvo propuesto como Derecho territorial de la Corona que habría de prevalecer sobre las Partidas. En todo caso, para más información ver: PÉREZ PUJO, Sobre la fuerza obligatoria del Fuero Real, en «R.G.L.J.», vol. LX, 1882, pp. 485-504; A. PIMENTA, Fuero Real de Alfonso o Sabio. Versão portuguese do século XIII, publicada e comentada, Lisboa, 1946; J. CERDA, Las glosas de Arias de Balboa al Fuero Real de Castilla, en «A.H.D.E.», vol. 21-22, 1951-1952, pp. 731-1141; MARTÍNEZ DÍEZ, El Fuero Real y el Fuero de Soria, en «A.H.D.E.», vol. 39, 1969, pp. 545-562; CRADDOCK, Facsimil del Fuero Real de la edición publicada por la R.A.H. en 1836, Valladolid, 1979; A. IGLESIA FERREIROS, Breviario, Recepción y Fuero Real, tres notas, en «Homenaje a Alfonso Otero», Santiago de Compostela, 1981, pp. 131-151; A. IGLESIA FERREIROS, Fuero Real y Espéculo, en «A.H.D.E.», vol. 52, 1982, pp. 111-191; A. PEREZ MARTÍN, El Fuero Real y Murcia, en «A.H.D.E.», vol. 54, 1984, pp. 55-96; César GONZÁLEZ MÍNGUEZ, La concesión del Fuero Real a Vitoria, en «Historia. Instituciones. Documentos», vol. 28, 2001, pp. 217-229; Maria Dolores MADRID CRUZ, Acerca de la vigencia del Fuero Real: algunas disposiciones procesales del Concejo de Ágreda en 1306 en «Cuadernos de Historia del Derecho», vol. 11, 2004, pp. 227-275. 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 407 «Qvi tomar casa o otra rayz qual quier arrendada o alogada a plazo sabudo, et después del plazo la touiere, et el duenno gelo consintiere, non gela pueda dexar por aquel anno que uiene primero et de la renta daquel anno segund que la arrendaua; et el sennor non gela pueda toller, maguer non gela arrende nin gela luegue nombradamiente, ca bien semeia que amos quisieron estar en aquel pleyto pora otro anno, pues que el duenno non gela tomó al plazo nin el otro non gela dexó». Es decir, esta ley viene a establecer con relación a los arrendamientos de fundos rústicos que si llegado el plazo pactado de vencimiento acordado por las partes, el arrendatario continuara en el uso y disfrute del fundo sin oposición por el arrendador, ha de entenderse constituido un nuevo contrato entre ambos en las mismas condiciones que el primero, salvo que su duración se limitará a una anualidad13. Ahora bien, tanto este precepto del Fuero Real, como el propio ré- gimen jurídico establecido por los juristas romanos adolecía, en nuestra opinión, de un importante defecto o carencia. Nos estamos refiriendo al hecho de no haber procedido a establecer un período de tiempo mínimo durante el cual debiera prolongarse el comportamiento del arrendatario de mantenerse en el uso y disfrute del bien objeto del contrato una vez finalizada la vigencia pactada del mismo –sin oposición por parte del arrendador– para entender celebrado el nuevo contrato que iba a unir a arrendador y arrendatario14; en cambio, el Derecho Romano establecía automáticamente la presunción de que si llegado el día de vencimiento del contrato, el arrendatario permanecía en el uso y disfrute del bien sin oposición por parte del arrendador, debería entenderse automáticamente celebrado el nuevo contrato. Sin embargo, es evidente que razones de prudencia y seguridad jurídica han de llevar a considerar necesario que dicho mantenimiento en el uso y disfrute del bien debiera prolongarse por un determinado plazo –por mínimo que fuera éste– que permitiera evidenciar claramente la voluntad del arrendatario de celebrar un nuevo contrato a través de tal comportamiento concluyente, así como la no oposición por parte del arrendador a la celebración de dicho nuevo contrato ante tal conducta mantenida por su arrendatario. JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ VELA 408 © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 13 Ver Enrique ÁLVAREZ CORA, La Teoría de los Contratos en Castilla (siglos XIII-XVIII), Madrid, 2005, pp. 381-382. 14 Esta deficiencia fue ya puesta de relieve por el Prof. Florencio GARCÍA GOYENA, Concordancias, motivos y comentarios del código civil español. Tomo III, Madrid, 1852, pág. 461: «[…] Se ve, pues, que las leyes romanas no señalaban qué término debía continuar el arrendatario en la tranquila posesión de la cosa para que se entendiese prolongado o renovado el arriendo […]». 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 408 Pues bien, poco tiempo después de la elaboración del Fuero Real, el propio rey castellano Alfonso X procedió a promulgar sus famosísimas «Siete Partidas»15, donde por primera vez encontramos ya en su Ley XX del Título VIII de la Partida V tal previsión: «Heredad de pan, o viña, o huerta, o otra cosa semejante, teniendo un ome de otro arrendada, para labrar la e esquilmar la, fasta tiempo cierto, si despues que el tiempo fuere complido, fincare en ella por tres dias, o mas que la non desapare a aquel cuya es, entiende se, que la ha LA INSTITUCIÓN DE LA «TÁCITA RECONDUCCIÓN»... © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 409 15 Las Siete Partidas constituyen, como ha señalado el Prof. José Antonio ESCUDERO, op. cit., pág. 462, el código más importante de la historia del derecho español, y representan el apogeo de la recepción en Castilla del Derecho Común, siendo un verdadero modelo de obra jurídica debido a su ambición temática, solidez científica, desarrollo técnico y pulcritud de prosa. La tradición sitúa el inicio de su elaboración el 23 de junio de 1256, finalizándose el trabajo el 28 de agosto de 1265, defendiendo algunos autores como los Profesores Rafael GIBERT o Aquilino IGLESIAS, que detrás de la decisión de su redacción se encontraría el denominado fecho del Imperio, esto es, las pretensiones de Alfonso X de ser elegido emperador, como heredero de la casa de Suabia, tras el ofrecimiento que le habrían hecho en tal sentido en 1256 los embajadores de Pisa; en todo caso, esta tesis no es unánime en la doctrina, habiéndose manifestado en contra de la misma, entre otros, el Prof. Alfonso GARCÍA-GALLO. Ver: Francisco MARTÍNEZ MARINA, Ensayo histórico-crítico sobre la legislación y principales cuerpos legales de los reinos de León y Castilla, especialmente sobre el Código de las siete partidas de D Alfonso el Sabio, conocido con el nombre de Las Siete Partidas, Madrid, 1808; A. GARCÍA GALLO, Los enigmas de las Partidas, en «Instituto de España. VII Centenario de las Partidas del Rey Sabio», Madrid, 1963, pp. 27-37; R. ABADAL, Les Partidas a Catalunya durant l’Edat Mitjana, en «Dels visigots als catalans», vol. II, Barcelona, 1970; J.L. BERMEJO CABRERO, En torno a la aplicación de las Partidas, en «Hispania», vol. 30, 1970, pp. 1-11; P. PINEDO – J.A. ARIAS BONET, Monaldo y las Partidas, en «A.H.D.E.», vol. 41, 1971, pp. 687-697; R. ZURITA, Textos de definiciones romanas y de Partidas, Madrid, 1973; A. GARCÍA-GALLO, Nuevas Observaciones sobre la Obra Legislativa de Alfonso X, en «A.H.D.E.», vol. 46, 1976, pp. 509-570; A. IGLESIA FERREIROS, Alfonxo X el Sabio y su obra legislativa: algunas reflexiones, en «A.H.D.E.», vol. 50, 1980, pp. 531-561; I. CARRASCO SANTOS, Estudio del léxico institucional de la Partida V, Málaga, 1981; A. IGLESIA FERREIROS, Alfonso X, su labor legislativa y los historiadores, en «Historia. Instituciones. Documentos», vol. 9, 1982, pp. 9-112; C. ESTEPA, Alfonxo X y el fecho del Imperio, en «Revista de Occidente», vol. 43, 1984, pp. 43-54; A. GARCÍA-GALLO, La problemática de la obra legislativa de Alfonso X, en «Boletín del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid», vol. 5, 1984, pp. 9-18; A. GARCÍA-GALLO, La obra legislativa de Alfonso X. Hechos e Hipótesis, en «A.H.D.E.», vol. 54, 1984, pp. 97-161; J.M. PÉ- REZ PRENDES, Las Leyes de Alfonso el Sabio, en «Revista de Occidente», vol. 43, 1984, pp. 67-84; J.M. PÉREZ PRENDES, La obra jurídica de Alfonso el Sabio, en «Alfonso X. Toledo 1984», 1984, pp. 49-62; J.A. ARIAS BONET, Sobre presuntas fuentes de las Partidas, en «Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense», número extraordinario, julio 1985, pp. 11-23; R. ZURITA, Títulos de las siete Partidas y del Corpus Iuris Civilis, en «Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense», 1985, pp. 129-155; Pedro ORTEGO GIL, Alfonso X el Sabio, «Las siete partidas (el libro del Fuero de las Leyes)», en «Revista General de Legislación y Jurisprudencia», 2004, pp. 339-342. 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 409 arrendada por aquel año que viene: e es tenudo de dar por ella, tanto quanto solia dar, en un año, delos passados. Mas si fuesse casa, o torre, o otro edificio, non seria assi: ca estonce es tenudo el que la casa tiene logada de dar por aquel tiempo que la tuuiere de mas: quanto y durare, o biviere, contando lo, segund el tiempo fassado. E la razon, porque ha este departimento, entre el arrendamiento delas heredades, e delas casas es esta, porque aql tiempo que tuuiesse de mas, la heredad, delo que deuia, podria ser en tal fazon, que despues non fallaria el señor, a quien la arrendasse, e perderia porende, la renta, e elfruto desse año, mas enlas casas, non es assi, que en todas las fazones del año se puede ome seruir dellas, o las puede ome logar» Como podemos observar, el rey sabio viene a reproducir prácticamente íntegro el texto de Ulpiano contenido en D. 19.2.13.1116, en cuanto al diferente período de duración del nuevo contrato según se trate del arrendamiento de un fundo rústico o de un fundo urbano. Ahora bien, merece ser destacada la justificación que se da con relación a dicha diversidad de régimen, pues se viene a incidir en el hecho de que ello obedece a que el aprovechamiento que se obtiene de unos y otros varía, lo cual conlleva esa diferenciación en cuanto al período de duración del nuevo contrato que surge a través de la relocatio tacita: «E la razon, porque ha este departimento, entre el arrendamiento delas heredades, e delas casas es esta, porque aql tiempo que tuuiesse de mas, la heredad, delo que deuia, podria ser en tal fazon, que despues non fallaria el señor, a quien la arrendasse, e perderia porende, la renta, e elfruto desse año, mas enlas casas, non es assi, que en todas las fazones del año se puede ome seruir dellas, o las puede ome logar»17 , si JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ VELA 410 © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 16 Ver supra nota 7. En todo caso, tal y como ya señaló el Prof. Enrique ALVAREZ CORA, op. cit., pág. 386, de la lectura de las Glosas de Gregorio López al citado parágrafo de las Partidas; en concreto, su glosa a «semejante» parecería deducirse que la relocatio tacita sólo entraría en juego con relación a los arrendamientos de bienes inmuebles, pero no operaría ni cuando su objeto fuera un arrendamiento de servicios, ni cuando su objeto fuera el arrendamiento de un bien mueble: «[…]así las cosas, la tacita reconductio –de fincas rústicas o urbanas- no puede tener lugar cuando la locación es de bienes muebles o semovientes: la comisión de hurto se soslaya sólo si el locatario cree que el locador ha permitido la prórroga. Tampoco puede ser aplicada a la locación de obra, acaece algún «actus designativus» del consentimiento tácito de reconducción […]». En concreto, Gregorio López afirma: «non ergo habebit locum haec dispositio in rebus mobilibus, vel se moventibus […]». 17 Con relación a esta argumentación son totalmente asumibles las palabras pronunciadas por el Prof. Enrique ALVAREZ CORA, op. cit., pág. 385, quien ha señalado que: «En la finca rústica, la valoración del usufructo al que responde el pago de la renta debe atender a una unidad temporal de productividad que abarque la totalidad del año, si no se quiere que la prórroga devenga injustamente un aprovechamiento del tiempo de abundancia, por un arrendatario que sólo tuviera que pagar la merced correspondiente a ese lapso, desentendiéndose de la cosa en el tiempo de la escasez de frutos; con otras palabras: si se quiere sacar provecho del fruto de un período de co- 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 410 bien la principal novedad que introduce es precisamente el establecer que para que pueda entenderse celebrado ese nuevo contrato entre arrendador y arrendatario se precisa que dicho arrendatario haya permanecido en el uso y disfrute de dicho fundo por un período de tres días a partir de la fecha de vencimiento del contrato originario sin oposición por parte del arrendador: «si despues que el tiempo fuere complido, fincare en ella por tres dias»18. Precisamente, esta misma idea de la necesidad de un período mí- nimo de tiempo durante el cual el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado antes de poder presumir la existencia de su voluntad de querer celebrar un nuevo contrato, aparece ya claramente exigida por POTHIER19, quien en el siglo XVIII afirmaba: «le droit romain présume la tacite reconduction lorsque depuis l’expiration du LA INSTITUCIÓN DE LA «TÁCITA RECONDUCCIÓN»... © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 411 secha, debe pagarse –«in pecunia numerata» o «in frumento»– por el ciclo completo de la tierra y su productividad. Difícilmente encontraría el arrendador, si se hubiera prorrogado el contrato sólo a la mejor época de producción, un nuevo arrendatario que estuviese dispuesto a arrendar por el tiempo en el que la producción escasease. Sin embargo, la finca urbana, cuyo uso se trata, es aprovechable igualmente en todo momento: de ahí que sea de absoluta justicia para el locatario la concreción de la merced en función exclusiva y determinada del tiempo de uso, y para el locador obtener este pago cuando las expectativas de un nuevo locatario no se aprecian sujetas a ninguna merma, habida cuenta de que de la finca urbana se puede el hombre servir «en todas las sazones del año» […]». 18 Este plazo de tres días, tal y como indicó Gregorio LÓPEZ en su glosa a este parágrafo de las Partidas (V.8.20), se traducen por la doctrina en la referencia a un «tempus competens» determinado por arbitrio judicial, a partir de la constatada ciencia y paciencia del arrendador. 19 Robert Joseph POTHIER es, sin duda, el último de los grandes juristas franceses anteriores a la Codificación, conciliando su obra –tal y como ha señalado el Prof. Carlos MARTÍNEZ DE AGUIRRE, Juristas Universales, vol. II, Madrid, 2004, pág. 582–, desde un planteamiento racionalista, el Derecho Romano y el droit coutumier, teniendo su obra una influencia decisiva en la elaboración del Código civil francés (1804). Pothier nació en Orléans en 1699 en el seno de una familia de magistrados, pues tanto su padre como su abuelo fueron consejeros del tribunal competente en su ciudad natal para conocer en primera instancia de numerosas causas judiciales; estudió en el colegio de los jesuitas, donde adquirió una sólida formación literaria. Cursó sus estudios de Derecho en la Universidad de Orléans, entre 1715 y 1718, manifestando ya entonces inclinación por el Derecho Romano, ocupando desde 1720 muy diversos puestos en la administración de su ciudad natal, donde falleció tras una breve enfermedad en el año 1772. Dentro de su inmensa obra, aquella que le dio a conocer y en base a la cual adquirió un gran prestigio fue su «Pandectas Iustinianeae in novum ordinem digestae», obra en la cual manteniendo el orden de los títulos y libros del Digesto, Pothier reordena los textos jurídicos romanos, contando no sólo con los que originariamente figuraban en dicho título o libro, sino atrayendo a él aquellos que, procedentes de otros, debían figurar allí en su opinión, introduciendo además numerosas anotaciones breves para facilitar su comprensión. Con posterioridad procedió a elaborar diversos tratados que abarcaron diversas materiales del Derecho Civil, 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 411 bail, le fermier ou locataire est demeuré dans l’héritage, sans fixer ni detérminer le temps pendant lequel il doit y demeurer. Pour qu’il y ait lieur à cette présomption, il faut qu’il y soit resté un temps suffisant pour que le locateur ait pu en avoir avis, et le sommer d’en sortir, s’il ne voulait pas lui continuer un nuouveau bail; et ce temps s’estime suivant les coutumes ou l’usage des lieux»20, quien además señala que son precisamente las costumbres o los usos de cada lugar las que determinan cuál ha de ser dicho período, variando por tanto bastante de unos lugares a otros. Así, el propio POTHIER procede a poner dos ejemplos de estas costumbres, aludiendo a las Costumbres de Orleans, las cuales preveen en su artículo 420 que dicha permanencia en el fundo sin oposición por parte del arrendatario ha de prolongarse por un mínimo de 8 días21 , y a las Costumbres de Reims, donde el plazo previsto por su artículo 390 es algo inferior, únicamente 5 días22. En todo caso, POTHIER hace también alusión a otra práctica bastante extendida en las costumbres municipales francesas, referida bá- sicamente a los arrendamientos de fundos rústicos, en base a la cual si en un determinado período de tiempo previo a la finalización del contrato originariamente establecido entre arrendador y arrendatario, cualquiera de ellos no requería al otro en el sentido de que vencido el plazo pactado el contrato debía éste entenderse extinguido, entraría en juego la institución de la tácita reconducción. Es decir, según estas costumbres locales la relocatio tacita entraba en juego siempre que no existiera un preaviso en sentido contrario de cualquiera de las partes JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ VELA 412 © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 como su «Traité des obligations», el cual constituye su obra maestra. En todo caso, tal y como ha indicado el Prof. MARTÍNEZ DE AGUIRRE, op. cit., pág. 584, el rasgo más destacado de Pothier es la claridad, el orden y la sencillez de su estilo. Ver también: L.H. DUNOYER, Blackstone et Pothier, Paris, 1927; A. PIRET, La rencontre chez Pothier des conceptions romaine et féodale de la propriété foncière, Paris, 1937; H.J. KÖ- NIG, Pothier und das römische Recht, Frankfurt, 1976; P. GROSSI, Un paradiso per Pothier: Robert Joseph Pothier et la proprietà moderna, en «Quaderni fiorentini per la storia del pensiero giuridico moderno», vol. 14, 1985, pp. 401–ss.; AA.VV., Robert-Joseph Pothier, d’hier à aujourd’hui, Paris, 2001. 20 POTHIER, Traité du contract de louage, Paris, 1861, § 349. 21 POTHIER, Traité du contract de louage, Paris, 1861, § 349: «[…] Notre coutume d’Orléans décide, art. 420, qu’il y a lieu à la tacite reconduction lorsque le locataire d’une maison y est demeuré huit jours depuis l’expiration du bail, sans que le locateur lui ait dénoncé d’en déloger. Il faut pour cela que le locataire n’ait pas commencé à dé- loger dans la huitaine; car le fait du délogement résiste à la présomption de la volonté de la reconduction». 22 POTHIER, op. cit., § 351: «La Coutume de Rheims, art. 390, se contente d’un temps encore plus court que celui fixé par notre coutume d’Orláns. Pour présumer la reconduction, il suffit, suivant cette Coutume, que le conducteur ait continué de jouir de la maison passé le jour de Saint-Pierre, qui est cinq jours après celui de Saint-Jean, auquel les louages de maisons commencent». 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 412 con una antelación mínima al vencimiento del plazo originariamente pactado de duración del contrato: «quelques Coutumes font résulter une tacite reconduction, non seulement de la continuation de jouissance de la maison ou autre héritage depuis l’expiration du bail, mais de cela seul qu’aucune des parties n’a dénoncé à l’autre, avant l’expiration du bail, qu’elle n’entendait plus continuer la location ou conduction. C’est la disposition de la coutume de Bourbonnais, chap. 13, art. 124. Entre ces Coutumes, il y en a qui fixent un temps dans lequel cette dénonciation doit être faite. Saint-Flour veut que ce soit six mois avant l’expiration du bail; Auxerre se contente que ce soit quinze jours auparavant. Il y en a d’autres qui ne fixent aucun temps, comme Bourbonnais, en l’article ci dessus cité. Dans celle-ci, la dénonciation peut se faire le derneir jour du terme»23 . Precisamente, esta última fue la vía por la que optó Carlos III en la Real Cédula de 26 de mayo de 1770, en cuyo capítulo noveno se viene a establecer la obligación de notificar dicha voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento rústico existente al inicio del último año de vigencia del contrato, modificando de este modo sustancialmente el sistema vigente hasta ese momento en España: «En los arrendamientos de tierras, fundos y posesiones de particulares quedan en libertad sus dueños, para hacerlos como les acomode, y se convengan con los colonos; y se previene, que en el principio del último año estipulado tengan obligación el dueño y colono de avisarse para su continuación o despedida, con mutuo desahucio; y faltando el aviso del último año, si solo se hiciere en el fin de éste, se entienda seguir el año inmediato, como término para prevenirse qualquiera de las partes»24 En todo caso, esta innovación parece ser que no fue demasiado bien acogida, pues esta necesidad del mutuo desahucio para evitar la entrada en juego del instituto de la tácita reconducción fue expresamente suprimida por las Cortes de Cádiz, las cuales volvieron al sistema previsto por la ya mencionada Ley XX del Título VIII de la Partida V25 . En concreto, el Decreto CCLIX, de 8 de junio de 1813, cuyo objeto es la introducción de diversas medidas «para el fomento de la agricultura y ganadería», viene a establecer en su apartado V: «Queriendo las Cortes Generales y Extraordinarias proteger el derecho de propiedad, y que con la reparación de los agravios que ha sufrido, logren al mismo tiempo mayor fomento la agricultura y ganadería por medio de una justa libertad en sus estipulaciones, y por la derogación de LA INSTITUCIÓN DE LA «TÁCITA RECONDUCCIÓN»... © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 413 23 POTHIER, op. cit., § 353. 24 Novísima Recopilación, ley III, Título X, Libro X. 25 Ver supra nota 15. 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 413 algunas prácticas introducidas en perjuicio suyo, decretan: […] Los arrendamientos de tierras o dehesas, o qualesquiera otros predios rústicos por tiempo determinado, fenecerán con este sin necesidad de mutuo desahucio, y sin que el arrendatario de cualquiera clase pueda alegar posesión para continuar contra la voluntad del dueño, qualquiera que haya sido la duración del contrato; pero si tres días o más, después de concluido el término, permaneciese el arrendatario en el finca con aquiescencia del dueño, se entenderá arrendada por otro año con las mismas condiciones […]».

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