Analisis Comparativo Ley De Arrendamientos Vigente Y Derogada

INTRODUCCION

Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591) que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador.

El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación.

Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.O. Nº 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. Nº 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. Nº 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O Nº 29.727). Y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de fecha Ley publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999 Este trabajo consiste en una exposición de las disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un análisis comparativo con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, destacaremos los aspectos más importantes de la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el primero de enero del año dos mil.

Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 12 de noviembre de 2011 y publicado en Gaceta Oficial 6053 Extraordinaria y su Reglamento establecido según Decreto Presidencial 8857 de la misma fecha; se suscito un interesante redimensionamiento de lo que la materia contractual arrendaticia señalaba, dado que la ley desnaturalizando la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual aspectos característicos del Derecho Privado, establece nociones interesantes, algunas engorrosas y otras tanto novedosas en esta materia que se analizarán.

REGULACION DE ALQUILERES

I. EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (1999).

REGULACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.

La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales.

Con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramitaba en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos. El artículo 29 expresa lo siguiente:

“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias.

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual.

b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual.

c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual.

c) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”.

Se mantenía también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorporó un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encontraban junto con la vivienda no podría exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31).

II. EN LA LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011).

 LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y LA FIJACIÓN

Es competencia absoluta de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. El pago del canon de arrendamiento será mensual

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