Es un contrato por virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, en favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantizar e

Hipoteca.

Art. 2893 a 2943 CCF.

Es un contrato por virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, en favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación. (Art.2893 CCF)

Borja Soriano:

El contrato de hipoteca es aquél por virtud del cual nace un derecho real que afecta a un inmueble generalmente, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal y su preferencia.

PARTES DE LA HIPOTECA:

• Acreedor hipotecario.
• Deudor hipotecario.

PRINCIPIOS QUE RIGEN LA HIPOTECA:

• Publicidad, ya que debe inscribirse.
• Indivisibilidad ( la hipoteca no se puede dividir).
• Especialidad ( deben estar determinados la cosa hipotecada y el crédito).

Características:

• Accesorio de garantía.
• Real.
• Unilateral.
• Contrato por lo general oneroso.
• Formal.
• Tracto sucesivo.
• Formal.

*La hipoteca nunca es tácita, ni general, para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro y se contrae por voluntad, en los convenios (voluntaria), y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados.*

Clases de hipoteca:

• Voluntaria:  Convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.
• Necesaria (hipoteca especial) : Por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores. 

Elementos de existencia:

• Consentimiento.
• Objeto; Garantizar el cumplimiento de una obligación mediante la afectación de una cosa determinada que queda en poder del deudor, el objeto material está constituido por la cosa hipotecada.

La cosa hipotecada:

• Regularmente recae sobre bienes inmuebles, aunque también puede afectar otros bienes.
• Bienes especialmente determinados.
• Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

Extensión:

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

1. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.
2. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.
3. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.

A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

La hipoteca no comprende:

• Los frutos industriales de los bienes hipotecados
• Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Bienes no hipotecables:

1. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los  produzca.
2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que hipotequen juntamente con dichos edificios.
3. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante.
4. El uso y la habitación.
5. Bienes litigiosos

Destrucción de la finca:

• Si la finca estuviese asegurada y se destruye por incendio u otro caso fortuito, subsiste la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro queda afecto al pago.
• Si el crédito es de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga.

Lo mismo sucede con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Adquisición de la cosa por el acreedor:

• Remate judicial.
• Adjudicación en los casos en que no se presente otro postor.
• Convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca.

Prohibiciones del propietario del predio hipotecado:

• Darlo en arrendamiento sin consentimiento del acreedor.
• Pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca.

ELEMENTOS DE VALIDEZ:

• Capacidad : Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.
• Consentimiento no viciado: Error, fuerza o dolo.
• Licitud de objeto, motivo o fin.

Hipoteca para seguridad de obligación futura o sujeta a condición:

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surte efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

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