LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Por: Cary Evelyn Rocca Guzmán*

1. INTRODUCCIÓN

La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles, o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garantía del cumplimiento de una obligación, del pago de una deuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder una obligación.2

Como derecho real de garantía, la hipoteca se constituye a través de su inscripción en el registro de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artículo 1099° del Código Civil3. En este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el que determina su nacimiento.

Y su extinción, ¿también es determinada por el registro?

De acuerdo al artículo 1122° las causales de extinción no se encuentran relacionadas directamente al registro sino a otros factores como son: la extinción de la obligación que garantiza, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del acreedor, la destrucción total del inmueble; y la consolidación. Está demás precisar que estas causales han sido establecidas taxativamente (númerus clausus), sin posibilidad de insertar una

causal adicional, y menos aún referida a la caducidad de la hipoteca.

* Abogada. Ayudante de Cátedra del Curso Acto Jurídico. Alumna de la Maestría en Derecho Civil de la Universidad de San

Martín de Porres.

1 Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30º Ed., Editorial Heliasta

S.R.L., T. IV, p. 311.

2 Palés, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurídico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.

3 Artículo 1099° del Código Civil: “ Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte al bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.”

Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolución de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la cual la Sala Nº 03 –con intervención de García Godos Campos como vocal ponente- ha señalado en el Expediente 3818-97 lo siguiente:

“La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles, quedando éstos en poder del deudor que aún no ha cancelado la deuda.

Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contraída, no pueden excluirse del pago de la misma. Amparar dicha pretensión. Importaría admitir un abuso del derecho que la ley recusa. No cabe la extinción de la hipoteca por caducidad.”

Sin embargo, mediante la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral reconoció que el artículo 3 de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el citado artículo 1122° del Código Civil. Esta resolución será materia de comentario en el presente trabajo.

2. RESOLUCIÓN N° 232-2003-SUNARP-TR-L

El criterio establecido en esta resolución constituye el sexto precedente de observancia obligatoria, aprobado en la sesión del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la Resolución N° 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio del 2003.

En la resolución materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunció sobre la denegatoria de inscripción formulada por una registradora respecto a la reinscripción de una hipoteca, cuyo asiento de inscripción había sido cancelado por caducidad.

Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que sí era posible la reinscripción debido a que la única formalidad que exige nuestro Código Civil para la constitución de la hipoteca es la escritura pública, de acuerdo al artículo 1098° del Código Civil. Además la inscripción registral no determina la validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura pública del 01 de octubre de 1990, sí era posible la inscripción.

Cabe señalar que dicha escritura pública era la misma que se presentó como título de inscripción ante Registros Públicos el 30 de noviembre de 1990 y que originó la inscripción de la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N° 56997 y fue cancelada.

El Tribunal Registral –después de ratificar que se trata de la misma escritura pública que dio mérito a la extensión del asiento de hipoteca 4-d)- señaló que la cancelación de dicha hipoteca se realizó en mérito del artículo 3° de la Ley N° 26639 que señala lo siguiente:

“Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.”

En este caso, el Tribunal Registral aplicó el segundo párrafo, puesto que la escritura pública establecía que la última cuota vencerá el 15 de diciembre de 1990. Es decir, caducó la inscripción de la hipoteca por haber transcurrido más de 10 años desde la fecha de vencimiento del crédito garantizado; y la no contener la escritura pública un nuevo plazo para el cumplimento de la obligación, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no encontrarse inscrita la hipoteca, por haber caducado la inscripción de la hipoteca, esta garantía se habría extinguido.

Por este motivo -señala el Tribunal Registral- es que el artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las establecidas en el artículo 1122º del Código Civil y ha establecido este criterio como precedente de observancia obligatoria.

3. PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

A través de la Ley Nº 26639, se precisa la aplicación del plazo

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