Necesidad De Documento

Abstract

El presente documento es el informe de una investigación realizada en el marco del Programa para América Latina del Lincoln Institute of Land Policy (destinado a apoyar la producción de material docente y de investigación aplicada) y que analiza la dinámica del mercado de suelos del Gran Santiago en relación al proceso de localización de la vivienda, la recaudación de impuestos a los bienes raíces y la inversión urbana del sector público durante los años noventa. Su objetivo es plantear propuestas en materia de financiamiento urbano (con especial revisión del impuesto predial y su potencial de aporte a las capacidades de inversión municipales).

Hay que destacar que la ciudad analizada ha contribuido decisivamente a la positiva evolución del PIB nacional que caracterizó a Chile durante la última década del siglo XX, pero también es la localidad que explica la mayoría del grado de concentración de ingreso del país, lo que en el plano urbano se manifiesta a través de una tendencia de alza de precios del suelo urbano con graves consecuencias para las perspectivas de habitación de los pobres en el núcleo metropolitano y con ello de su acceso a las infraestructuras y equipamiento de la capital chilena. En el período analizado Santiago se caracteriza por su importante y positivo desempeño económico, baja inflación, reducción de la pobreza, y materialización tanto del récord histórico de construcción de viviendas como de un fuerte incremento de la inversión urbana del sector público, además de la revitalización del rol de la planificación urbana.

El documento consta de cuatro capítulos. En primer lugar, el marco conceptual del estudio y la exposición de antecedentes generales sobre el caso de Santiago de Chile. El capítulo 2 consiste en el análisis cuantitativo de la dinámica del Gran Santiago durante los años noventa en materia de valorización del suelo y relación de este proceso con la dinámica habitacional; el rendimiento del impuesto predial y la evolución de los avalúos fiscales, con la inversión pública en infraestructura urbana del gobierno central y local. La parte final de esta sección consiste en la formulación de un modelo estadístico de determinantes del proceso de creación de plusvalías en la ciudad.

El Capítulo 3 presenta los resultados de un estudio de casos basado en la observación de cuatro proyectos urbanos seleccionados (localizados en dos comunas de la ciudad de distinta dinámica y estándar urbanístico) y su impacto sobre los valores de suelo comerciales y avalúos fiscales a nivel micro o intracomunal. Finalmente, el capítulo 4 consiste en las conclusiones y formulación de propuestas.

Una de las conclusiones del estudio es que cuatros eventos específicos han impedido que dichos logros se traduzcan en mayor igualdad del acceso a los bienes e infraestructuras urbanas según grupos socio-económicos. Estos son: i) los niveles altos y persistentes de desigualdad distributiva; ii) el escaso instrumental de financiamiento urbano que dispone el sector público; iii) la dinámica alzista del mercado de suelo en ausencia de medios de internalización de externalidades; iv) su impacto sobre el mercado de vivienda; y iv) las debilidades económicas municipales. Para efectos del financiamiento del desarrollo urbano futuro, cobra fuerza la necesidad de mecanismos de recuperación de plusvalías, basados tanto en ajustes al sistema existente de contribuciones como en la creación de nuevos mecanismos de captura de plusvalías.

About the Author(s)

Daniela Simioni: Arquitecto, Postitulo en planificación urbana y territorial. Actualmente trabaja en la División de medio ambiente y asentamientos humanos de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe en Santiago de Chile (dsimioni@eclac.cl).

Camilo Arriagada L: Sociólogo, postítulos de Desarrollo Urbano, Economía Urbana, y Gerencia Pública. Ha sido consultor de Naciones Unidas en materias de política social y pobreza y docente de los Postitulos Internacionales de Población y Desarrollo y de Asentamientos Humanos de la Universidad de Chile. Actualmente se desempeña como Jefe del departamento de Estudios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (camiloarriagada@terra.cl).

Colaboradores del estudio de casos: Jorge Joo y Maureen Contreras, geógrafos.

NOTA: Los autores agradecen las entrevistas concedidas por los Sres. Ricardo Jordan (CEPAL/DMAAH), José Manuel Cortinez (arquitecto consultor), Héctor López (arquitecto MINVU), Jaime Silva (arquitecto MINVU), Pablo Trivelli (economista), Alfredo Rodríguez (Director de SUR Consultores), Rubén Sepulveda (SUBDERE), y Rodrigo Duran (Servicio de Impuesto Interno), como también la colaboración prestada por la División Municipal de SUBDERE y de las oficinas del Servicio de Impuestos Internos de Santiago y Puente Alto que facilitaron información básica para el trabajo realizado. Cabe un especial agradecimiento al arquitecto José Manuel Cortinez por su comentario al borrador del proyecto que significó un aporte decisivo al enfoque del estudio. Ahora bien, cualquiera debilidad del estudio así como en general en sus contenidos, son de exclusiva responsabilidad de los investigadores y, además, no comprometen la posición de las instituciones en que se desempeñan.

INDICE

1. Introducción: Acceso al suelo, impuestos locales y financiamiento urbano

1.1 Marco Conceptual

1.2 El Caso de Santiago de Chile: Antecedentes Generales

1.2.1 Características Generales de Caso de Santiago

1.2.2 Entorno de Políticas: vivienda, impuesto local e inversión urbana

1.2.3 Debate sobre el financiamiento urbano:

2. Análisis cuantitativo del Gran Santiago Años 90.

2.1 Metodología

2.2 Dinámica del Mercado de Suelo

2.3 Acceso al suelo mediante la vivienda

2.4 Inversión en Infraestructura Urbana

2.5 Rendimiento impuesto predial

2.6 Determinantes de valor del mercado de suelo

3. Estudio de casos micro-urbanos

3.1 Metodología

3.2 Descripción de proyectos y áreas de influencia

3.3 Impacto en Valores de Suelo fiscal y comercial

4. Conclusiones

4.1 Escenarios

4.2 Tendencias

4.3 Posibles estrategias

Bibliografía

ANEXO 1ESTADISTICO: ANALISIS CUANTITATIVO

ANEXO 2: ILUSTRACIONES ESTUDIO DE CASOS (MAPAS Y FOTOS)

1. INTRODUCCION: ACCESO AL SUELO, IMPUESTOS LOCALES Y FINANCIAMIENTO URBANO.

1.1 Marco Conceptual

La presente sección

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