Notas sobre el arrendamiento en dolares en la Venezuela del año 2021

NOTAS SOBRE EL ARRENDAMIENTO EN DOLARES

EN LA VENEZUELA DEL AÑO 2021

Miguel Molano

Abogado (UCV)

Especialista Derecho Mercantil (UCAB)

Especialista Derecho Procesal (UCAB)

Especialista Derecho Administrativo (UCAB)

Especialista Derecho Laboral (UCAB)

Especialista Derecho Financiero (UCAB)

1.- Cierto que sin lugar a dudas, el nuevo régimen cambiario, cuyo marco legal se encuentra establecido en el Convenio Cambiario N° 1, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.405 Extraordinario de fecha 7 de septiembre de 2018, y en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, permiten con toda claridad el pacto de obligaciones en moneda extranjera. Haciendo uso de esta libertad, los comerciantes y profesionales de otras áreas vienen fijando en dólares los precios de sus productos y servicios.

Al respecto la normativa distingue dos modalidades de utilización de la moneda extranjera en los pactos obligacionales: bien como moneda de cuenta o bien como moneda de pago. En el primero de los casos la moneda extranjera funciona como fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno del bolívar como moneda de curso legal, en cuyo caso, establecen las normas, que el deudor puede liberarse entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago. Mientras que en el segundo de los supuestos, esto es, cuando existe pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, el deudor solo se liberará de su obligación mediante el pago en la moneda extranjera convenida.

Así lo establece el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela y el artículo 8 del Convenio Cambiario N°1. Veamos:

Ley del Banco Central de Venezuela:

“Artículo 128.- Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelarán, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.”

Convenio Cambiario N°1.

“Artículo 8.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela, el pago de las obligaciones pactadas en moneda extranjera será efectuado en atención a lo siguiente:

1. Cuando la obligación haya sido pactada en moneda extranjera por las partes contratantes como moneda de cuenta, el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha del pago.
2. Cuando de la voluntad de las partes contratantes se evidencie que el pago de la obligación ha de realizarse en moneda extranjera, así se efectuará, aun cuando se haya pactado en vigencia de restricciones cambiarias.
3. El pacto de una obligación en moneda extranjera como moneda de pago únicamente se entenderá modificado cuando haya sido efectuado previo al establecimiento de restricciones cambiarias y siempre que estas impidan al deudor efectuar el pago en la forma convenida, caso en el cual el deudor se liberará procediendo como se indica en el literal a) del presente artículo.”

2.- El contrato de arrendamiento de inmuebles se encuentra regulado en nuestro país, en cuatro textos legales. A saber: a) El arrendamiento de inmuebles para uso residencial se encuentra regulado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de fecha 12 de noviembre de 2011 N° 6.053 Extraordinario; b) El arrendamiento de inmuebles para uso comercial se encuentra regulado en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de fecha 23 de mayo de 2014 N° 40.418; c) El arrendamiento de inmuebles para uso de oficinas, galpones para actividad industrial y cualquier otro uso distinto al comercial y vivienda, se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999; y d) De manera supletoria, también tienen aplicación las normas que al respecto contempla el Código Civil, en todo aquello no regulado en las leyes especiales.

Ahora bien, dos de estos textos legales contemplan prohibiciones expresas del establecimiento de cánones de arrendamiento en moneda extranjera. En efecto, establece la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales en su artículo 41. e) lo siguiente:

“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

…

e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera.”

En igual sentido, la Ley de Arrendamiento de Viviendas establece en su artículo 54 bajo el título “Prohibición del pago en moneda extranjera”, lo siguiente:

“Artículo 54.- Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley.

Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días contados a partir de su entrada en vigencia.”

Ahora bien, debemos decir aquí que estas prohibiciones al uso de moneda extranjera establecidas en las dos leyes especiales referidas, han sido interpretadas por el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, como prohibiciones referidas al uso de la moneda extranjera como moneda de pago, más no a su uso como moneda de cuenta. Es decir, lo prohibido es establecer en estos contratos de arrendamiento el pacto especial o cláusula de pago en moneda extranjera. Por lo cual, por argumento contrario, el uso de la moneda extranjera como moneda de cuenta o cláusula de valor, si está permitido.

En efecto, en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil número 633 de fecha 29 de octubre de 2015, caso: Advanced Media Technologies Inc (ATM) contra la sociedad mercantil Supercable ALK Internacional S.A. (Supercable), y recientemente en sentencia de fecha 29 de abril de 2021, caso: Gabriela Coromoto Infante Gravina y Solvet Sanchez Briceño contra Alexander Santa María Avila y Rosa Mara Nuti Castagnoli, dejó sentado lo siguiente:

“En todo caso, cabe agregar que en nuestro derecho interno existen algunas restricciones expresas de utilizar la moneda extranjera como moneda exclusiva de pago, como sucede con la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Instituciones del Sector Bancario, entre otras.”(Subrayado nuestro).

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