CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION

VALUACION    I   y   II

APUNTES

DEL

CURSO.

VALUACION INMOBILIARIA.

CONTENIDO

• CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          pág .        3
• FACTORES QUE CREAN Y MODIFICAN EL VALOR. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          4
• DIFERENCIAS ENTRE COSTO, PRECIO Y VALOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         6
• ANALISIS  DEL MERCADO.  VALOR COMERCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         7
• PRINCIPIOS DE VALUACION DE LOS BIENES RAICES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         9
• EL PROCESO VALUATORIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         10
• REGIMEN DE PROPIEDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        12
• OBJETO Y PROPOSITO DE LA VALUACION INMOBILIARIA  . . . . . . . . . . . . . . . . .                   14
• LIMITANTES DEL AVALUO  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  16
• ENFOQUE DE MERCADO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         17
• CRITERIOS DE HOMOLOGACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         17                
• DESARROLLO DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO  . . . . . . . . . . . .                        20
• ENFOQUE DEL COSTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         21
• DEMERITO  O  DEPRECIACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                22
• ENFOQUE DEL INGRESO  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 26
• CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE LA RENTA   . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          27
• CAPITALIZACION DE RENTAS A PERPETUIDAD  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         30
• DEDUCCIONES O GASTOS  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         33
• OTROS CRITERIOS DE CAPITALIZACION DE RENTAS  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        38
• VALUACION DE CONDOMINIOS   . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          40                
• ANEXO A .  DISPOSICIONES NORMATIVAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        44
• ANEXO B .  ALGUNOS CRITERIOS EMPIRICOS PARA HOMOLOGACION  . . . . .         52        
• ANEXO C . TABLA DE ROSS HEIDECKE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         55

DERECHOS RESERVADOS. PROHIBIDA SU REPRODUCCION PARCIAL O TOTAL

TEMA 1. INTRODUCCION.

1.1. CONCEPTOS GENERALES UTILIZADOS EN VALUACION.

VALUACIÓN.- “ Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes ”.

Esta actividad consiste en establecer diversas etapas, denominadas en conjunto Proceso Valuatorio, tema que adelante se tratará detalladamente. Asimismo la valuación esta basada en ciertos principios económicos denominados Principios de Valuación, cuyo contenido también se expone en capítulo posterior.

AVALUO.- El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independiente e imparcialmente por un valuador calificado, en la que se expresa una opinión del valor de una propiedad, justificado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada.

Bancomer, lo definió como ...…….  “ el  estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración “.

La elaboración de un avalúo es una actividad profesional que requiere una capacitación continúa, experiencia, sensibilidad y ética profesional a toda prueba.

Un avalúo debe ser un documento con calidad probatoria en el cual se estima el valor de un bien. A pesar de que se trate de una opinión o estimación del valor de un bien, los elementos que fundamenten esa opinión, deberán dar certidumbre a tal juicio.

En el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación, emitido por la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial del D.F., se define al avalúo como “ el dictamen técnico que permita determinar el valor real de un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos de forma y contenido, elaborado por sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado,  y sea la base para la determinación de los impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran  “.

VALOR .- El concepto del valor es tan antiguo como la misma historia de la humanidad. Basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la Tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes.  Desde entonces, estas actividades denotaban la necesidad de reconocer que los bienes o servicios, están asociados a los beneficios que recibirá quien los adquiere al poseerlos.

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