Propiedad social

No es uno solo el elemento que define las formas de acceso al suelo urbano en las diferentes ciudades mexicanas, obviamente. Pero con relación a la apertura del suelo de propiedad social (ejidal y comunal) al mercado legal, si hay por lo menos un elemento en común en todo el país y este es el de la reforma hecha al artículo 27 constitucional en el año de 1992, cuyo efecto principal fue diversificar los mecanismos de incorporación de suelo de propiedad social al mercado inmobiliario urbano y provocar un auge del mercado libre.

Con anterioridad a la reforma de 1992 al artículo 27 constitucional, las tierras ejidales que rodean a la mayor parte de las ciudades mexicanas sólo podían incorporarse al desarrollo urbano mediante el mercado ilegal de suelo. Esto era así porque la Ley Agraria que reglamenta lo relativo a la tenencia del suelo ejidal prohibía su enajenación y su conversión a usos urbanos a pesar de lo inminente de su urbanización. Las autoridades municipales urbanas, por lo tanto, carecían de toda posibilidad de acción para procurar la incorporación ordenada del suelo ejidal al crecimiento urbano. Ello derivó en una doble ilegalidad, la de la venta del ejido y de los terrenos comunales, y la conformación de colonias populares (principalmente) que incumplían la normatividad exigida por las autoridades urbanas para autorizar un fraccionamiento.

Con la reforma de 1992 al artículo 27, por primera vez se permite la venta del suelo ejidal y comunal, lo cual supuestamente permitiría que paulatinamente se reemplazara su venta ilegal por su incorporación ordenada al desarrollo urbano legal. Los resultados hasta el momento, han sido más interesantes que ello ya que, por una parte, se mantiene prácticamente sin modificaciones el acceso irregular al suelo urbano de los “sectores populares” de población y por lo tanto continúa expandiéndose la urbanización ilegal en el estado de Morelos; por otra parte, se ha generado un auge del mercado inmobiliario como resultado de los nuevos mecanismos de incorporación de suelo ejidal al desarrollo urbano, en el cual participan los sectores no populares de la población. En ambos casos, resulta notoria la escasa participación de las instituciones públicas de vivienda en el desarrollo urbano y, como resultado, un predominio del mercado libre de suelo en el cual los gobiernos municipales fungen como facilitadores.

El procedimiento de expropiación, establece la Ley Agraria en su artículo 93, deberá tramitarse ante la Secretaría de Reforma Agraria y habrá de hacerse por decreto presidencial que determine la causa de utilidad pública y los bienes por expropiar mediante indemnización.

En los casos en que la adminis¬tración pública federal sea promo¬vente, lo efectuara por conducto de la dependencia o entidad paraestatal que corresponda, según las funciones señaladas por la ley.

En ese sentido, el Reglamen¬to antes señalado en su numeral 60 apunta que la solicitud de expropiación de bienes ejidales y comunales se pre¬sentará por escrito ante el Secretario de la Reforma Agraria y deberá conte¬ner los siguientes datos y documentos:

1. Nombre del núcleo agrario, muni¬cipio y entidad federativa a la que pertenece.

2. Régimen de propiedad ya sea ejidal o comunal.

3. Superficie analítica (superficie que arrojen los métodos técnicos) que se solicita expropiar.

4. Plano informativo de la superficie solicitada.

5. Causa de utilidad pública invocada y destino que se pretenda.

6. Documentación que justifique la causa de utilidad pública.

7. Si existe ocupación previa del pre¬dio por expropiar, el convenio que al efecto se hubiere celebrado. De no existir éste, la descripción de los acuerdos sobre los cuales se pactó la ocupación. En ambos casos la descripción de las obras realizadas y superficies ocupadas.

8. En su caso, dictamen técnico o estu¬dio de impacto ambiental de las Secretarías de Desarrollo social y de la de Medio ambiente, Recursos Naturales y Pesca, según se trate. Además cuando la promovente sea un particular dictamen de factibili¬dad de la autoridad competente.

9. Compromiso de la promovente de pagar el avaluó y la indemniza¬ción en caso de que así se esta¬blezca, así como la constancia de la autorización presupuestal correspondiente.

Cuando la promovente de la expro¬piación sea la propia Secretaria de la Reforma agraria, la solicitud corres-pondiente deberán suscribirla el Sub¬secretario de Ordenamiento de la Pro¬piedad Rural y el Oficial Mayor de la misma.

La Secretaría acordará la proce¬dencia del trámite expropiatorio cuan¬do se haya acreditado la naturaleza ejidal o comunal de las tierras y quede justificada plenamente la causa de uti¬lidad pública.

A lo anterior, ni debe pasar por alto que el Reglamento de la materia pre¬vé la posibilidad de que el trámite de solicitud de expropiación pueda can¬celarse cuando ocurra alguna de las siguientes causas:

1. La promovente se desista de la solicitud de expropiación o no ratifique su interés jurídico en la expropiación.

2. El dictamen técnico, el estudio del impacto de impacto ambiental o el dictamen de factibilidad, en su caso, sean negativos.

3. No se justifique la causa de utilidad pública.

4. La superficie solicitada no pertenez¬ca al régimen ejidal o comunal.

5. Se compruebe que la superficie soli¬citada ya ha sido expropiada con anterioridad.

6. Se esté en el supuesto contempla¬do en el art 63 del Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Orde¬namiento de la Propiedad Rural (cuando las tierras hayan dejado de estar sujetas al régimen ejidal o comunal)

7. A juicio de la Secretaría de la Refor¬ma Agraria no sea posible la conti¬nuación del procedimiento.

En el supuesto a que se refiere el punto 1, la Secretaría requerirá que la promovente, si fuera el caso, acredite haber rescindido el convenio de ocu¬pación previa a satisfacción del afecta¬do, así como haber cubierto la garantía para reparar los daños y perjuicios que se hayan ocasionado.

Se debe señalar en contra del acuerdo de cancelación del proce¬dimiento expropiatorio que dicte la Secretaría no procederá recurso algu¬no. (Art 65 del RLAMOPR)

El fenómeno de la incorporación de los terrenos ejidales y comunales al desarrollo urbano tiene diversos enfoques desde los cuales se puede analizar, como pueden ser los impactos urbanos, las consecuencias ambientales, las transformaciones de la economía rural, las implicaciones sociológicas, las repercusiones agrarias, las esferas de poder administrativas o sectoriales, el manejo político y social y algún otro que se me pudiera escapar, pero un enfoque básico para entender este fenómeno lo es sin duda el aspecto jurídico agrario,

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