El Principio de Accesibilidad o de competencia espacial

El Principio de Accesibilidad o de competencia espacial, “que investiga sobre las formas en que se localizan las diversas actividades, residenciales y productivas, en competencia entre ellas por el espacio urbano” (R.Camagni). Analizando en mi caso estudio, donde mi problemática es el impacto que puede producir un nuevo equipamiento (centro comercial), en la conurbación Viña - Concón, sector de Bosques de Montemar, barrio residencial de alto nivel socio económico, debido a lo que plantea el principio de la cercanía a los servicios.

En este sector, la renta de suelo es muy alta, con un valor de 11 UF el m2 de avalúo fiscal aproximado en las áreas homogéneas del sector y 76 UF el m2 en valor comercial en el sector.  En este caso, el alto valor comercial de suelo, no ha detenido el crecimiento de la población en la zona, como lo ejemplifica el principio de aglomeración, sino todo lo contrario, ya que hay un incremento en la construcción de viviendas, en el PRC 2017, agregó una zona de expansión urbana correspondiente a 379 ha, dónde actualmente es bosque. Lo que hace reflexionar respecto a que, el alto valor de suelo no impide dicho crecimiento urbano. Lo importante en este caso, es la cercanía de todos los servicios que tiene el sector, por el cual se paga un costo muy alto de m2, esto asociado a servicios de cercanía en distintos ámbitos, como a colegios, salud, supermercados, comercio menor, espacio público, locomoción y sin dejar de lado lo que significa la vista panorámica al mar que llega a doblar o triplicar el valor comercial del m2.

Voy a mencionar a R. M. Hurd en 1903, “dado que el valor (del suelo urbano) depende de la renta, y la renta de la localización, y la localización de la conveniencia, y la conveniencia de la cercanía (nearness), podemos eliminar los pasos intermedios y decir que el valor depende de la cercanía”

Yo creo, que es uno de  los motivos por el cual este nuevo centro comercial está dispuesto a pagar el alto costo del suelo, ya que su ubicación es bastante estratégica en lo que se refiere a la cercanía de este grupo socioeconómico, vialidad, supermercados y proximidad a otras aglomeraciones. La alta valorización del suelo más ventajoso, va relacionado con la localización urbana de las actividades productivas en la decición localizativo en la accesibilidad, es así como el trade-off, refiere al precio del suelo y distancia donde se puede gozar de un grado de libertad en la accesibilidad priorizando la cantidad de m2 por obtener una buena ubicación a un costo muy elevado, caso que sucede en el sector donde hay edificios.

Otro punto de vista, es la proximidad que hay con las otras comunas como los son Quintero y  Viña, ya que este nuevo equipamiento podría configurar un “nuevo centro”, donde sus alrededores empiezan a instalar comercio que son complementarios y este nuevo centro comienza a crecer desplazando y depresiando el sector antiguo donde se encontraba el centro urbano comercial, similar a lo que sucede hoy en 15 norte.

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