METODOS BASICOS DE VALUACION

Especialidad en Valuación Inmobiliaria

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Materia

Procedimiento de Valuación

Alumna

Rivera Soriano Amparo

Docente

E en V Arq. Alma Yolanda Santa Cruz Robles

29-enero-2021

3 MÉTODOS BASICOS DE VALUACIÓN

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Aspectos vistos en clase:

Enfoques de Valuación: Valores comunmente utilizados en la valuación de inmuebles:

ENFOQUE FISICO:

        Establece el valor del inmueble a través de la estimación por separado del costo del terreno, mediante la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o zonas similares; así como el costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

        Cuando se trate de inmuebles sujetos a régimen de condominio, se deberá calcular el costo indiviso del terreno; los costos de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas últimas aplicando el indiviso correspondiente. Conforme a lo anterior la metodología se compone de varias fases las cuales son:

• Estimación del costo de terreno
• Estimación del costo de las construcciones
• Estimación del costo de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
• Estimación del método físico o directo del inmueble.

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        La estimación del valor de terreno se realiza de acuerdo a los siguientes procedimientos:

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Métodos de homologación para terrenos:

1. Método Grafico o Coeficiente de Homogeneización:

        Desarrollado por el Ing. Miguel González Rojo, del Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco A.C. y fundamenta su criterio en la razón de que un predio va disminuyendo su valor con relación a la cercanía con la calle de su ubicación, este porcentaje de disminución de valor es de forma constante de acuerdo al valor de calle detectado.

        Este método divide el terreno en tantas partes como sea posible equivalente a la dimensión del frente del lote tipo en una proporción de 1 a 3 en forma de cuadrados.

        Sostiene que un terreno urbano es el resultado de la urbanización y lotificación de un terreno en breña y, por lo tanto, bajo ninguna circunstancia un terreno en breña podrá valer más que un predio urbanizado. Los lotes sin frente o alejados de la calle, son considerados como lotes sin urbanización o adquieren el valor de un lote en breña.

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1. Método Código Financiero o Tesorería de la Ciudad de México

                Sus bases y lineamientos se encuentran en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria en donde se establecen las normas para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión. En cuanto a los factores de eficiencia del suelo (méritos y deméritos que se puedan aplicar al valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario que corresponde) son: Factor de Zona (Fzo), Factor de Ubicación (Fub), factor de frente (Ffr), factor de forma (Ffo), factor de superficie (Fsup), factor otro (Fot), factor resultante (Fre)

1. Método de Valuación de predios urbanos del Estado de México

                Los lineamientos y procedimientos de este método se encuentran en el Manual Catastral del Estado de México, para efectos de la determinación aritmética de los factores de mérito o demerito para el terreno, encontramos los siguientes: Factor de área (Fa), Factor de Irregularidad (Fi), factor de frente (Ffe), factor de fondo (Ffo), factor de pendiente o de topografía (FTop).

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• Basado en un principio de sustitución que estipula que el costo de reproducción o sustitución es el límite superior del valor; esto es que la estimación final tendrá como límite máximo de valor, el costo del inmueble sobre presupuesto a valor actual.

• Determina el valor de las mejoras o construcciones por medio de un presupuesto detallado o sintetizado, con los costos de construcción actuales

• Es para inmuebles de tipo especializado y con poco mercado de compra-venta; para inmuebles nuevos; para mejoras, fines catastrales, hipotecarios y financieros. Realizando una estimación del terreno como si fuera lote baldío o apto para la venta, afectándolo con premios y castigos correspondientes.

ENFOQUE DE MERCADO:

        Es el precio más probable estimado de una propiedad en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia

        Es el indicador de valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperen condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

• Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.
• Se seleccionará entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente.
• Se realizará la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en función de los precios homologados.
• Se asigna un valor al inmueble por simple comparación con construcciones o terrenos existentes en el mercado, con características intrínsecas y extrínsecas semejantes, calculando un valor unitario promedio o un valor total
• Es un método que nos permite estimar el castigo o premio con el que se deberá afectar el valor de la construcción por obsolescencia económica relacionada con la situación financiera general.
• Involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operación cerrada y analizada de oferta y demanda, para llegar a un indicador que permita llegar al precio más probable de compra del inmueble.
• De la oferta y de la demanda, se aplica un ajuste (aplicación de factores pertinentes en caso de homologación a los bienes comparables con relación al bien por valuar.
• El valuador realizara el ajuste necesario para dejar cada comparable en igualdad con el bien por valuar tomando en cuenta condiciones de la oferta y la demanda tales como el nivel de oferta, índice de saturación, índice se inflación, entre otros.

Investigación de mercado:

        Las ofertas de comparables deberán estar disponibles en la zona, con fuentes confiables sobre un tipo de inmueble igual o similar en un plazo no mayor a 6 meses.

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