Naturaleza De La Propiedad Horizontal

Existen teorías relacionadas con este instituto, pero como refiere que no han ofrecido respuesta a la interrogante surgida en relación a su definición y síntesis, entre las que se encuentran,

LAS QUE LAS CONSIDERARON UN DERECHO DE SUPERFICIE:Se ha planteado que esta teoría realmente constituye una curiosidad histórica. Su génesis se encuentra en el hecho de que el propietario del terreno no coincidía con el de los apartamentos edificados encima de ese terreno.

Estas dos instituciones tienen grandes diferencias, en el Derecho de Superficie convergen varias relaciones jurídicas, la propiedad de suelo es a priori, lo cual no sucede en la Propiedad Horizontal, puesto que los propietarios de cada apartamento o de cada piso, son propietarios también del terreno donde se asienta el edificio, en correspondencia con la cuota de participación que ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, y la propiedad de lo construido siempre es perpetua no se necesita la autorización del dueño del terreno para edificar. Por tanto no se pueden plantear dificultades de naturaleza jurídica entre ambas instituciones ya que están perfectamente delimitadas y no son excluyentes, se pueden verificar simultáneamente.

LAS QUE LA ENTENDIERON COMO UNA COMUNIDAD.Esta teoría también ha sido bastante discutida, en la Propiedad Horizontal se verifican muchas características entrelazadas y difíciles de desligar tanto de la copropiedad por cuotas como por la de mano común. Esta no se puede encuadrar con facilidad en ninguna de las figuras conocidas aunque se ha tratado de analizar así por la doctrina. La Propiedad Horizontal surgió sin que existiera una regulación legal al respecto para dar respuesta a una situación de hecho, algunos países se ubicaron en el esquema establecido por los códigos civiles para regular la comunidad.

Las que la asimilaron a un derecho de usufructo, de uso de habitación.

Esta disposición resulta desacertada teniendo en cuenta que estos derechos reales de aprovechamiento conceden al titular el derecho de usar y disfrutar del bien, el derecho de recibir los frutos y el derecho a ocupar la casa para satisfacer las necesidades del titular y de su familia. Estos derechos no son excluyentes a la institución, el propietario de un piso o apartamento puede perfectamente conceder estos derechos sobre titularidad.

LOS QUE LA EQUIPARAN A LAS SERVIDUMBRES: Esta teoría parte de que en la Propiedad Horizontal confluyen complicadas relaciones de servidumbre entre los diferentes pisos o apartamentos de un edificio, de manera tal que uno de ellos tiene sobre el otro una servidumbre y soporta una servidumbre sobre su propiedad, ejemplo de ello lo es, que los dueños de los últimos pisos son los dueños de la escalera por lo que se constituye una servidumbre a favor de los demás.

Si hay propiedad, no hay servidumbre. Los dueños de los pisos o apartamentos se sirven de las escaleras y de los demás elementos comunes en su calidad de dueños que son de conjunto de dichos elementos.

LAS QUE LAS CONSIDERARON UNA INSTITUCIÓN DE NATURALEZA SUI GENERIS: Las que le confirieron carácter independiente.

Se ha considerado también la Propiedad Horizontal como una institución de naturaleza sui generis, una propiedad especial o una figura independiente, autónoma, exclusiva, plena, perpetua, transmisible y con caracteres propios.

Esencialmente, luego de destacar las principales teorías que giran en torno a la naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal, se señalan fundamentalmente dos: las monistas y dualistas. La primera, ha guiado su definición a considerar la Propiedad Horizontal como una copropiedad sobre todo el edificio con distribución pro indiviso del uso o aprovechamiento del inmueble, esta es respetuosa en cuanto a la unidad del edificio, pero no precisó la naturaleza que corresponde al derecho de cada titular sobre su piso; criticándosele el carácter unilateral de su análisis; y la segunda, considera que la Propiedad Horizontal está compuesta por dos derechos, una titularidad dominical ordinaria sobre el piso o apartamento de que se trate y un derecho accesorio de copropiedad sobre elementos comunes del inmueble, criticándose esta también, que fracciona innecesariamente la titularidad de cada copropietario en dos titularidades aproximadas, ambas integran un solo todo y la titularidad de cada propietario no puede considerarse

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