Actividad N° 2- Desalojo

ACTIVIDAD N° 2- DESALOJO

El caso del Sr. Villarroel Consigna Lea el siguiente caso y responda las preguntas a continuación. El señor Villarroel en su carácter de locador solicita el desalojo de sus inquilinos Marillina y Marcos García por falta de pago de dos periodos locativos y en el mismo trámite el cobro de los mismos como el de los impuestos provinciales y municipales del inmueble que no han sido pagados.

Del contrato de locación surge que las partes han fijado un canon locativo de $7000, un domicilio especial a los fines del contrato y la garantía de José Ignacio Vera. Impreso el trámite de ley, comparecen Marilina y Marcos García y manifiestan que dichos alquileres se encuentran pagos, porque habían convenido verbalmente con el locador que el alquiler se reduciría por seis meses a $4000. Ofrece prueba testimonial de los señores Mario y Andrés, prueba pericial de la inmobiliaria que le administra la locación y la confesional de los demandados. Asimismo, interponen reconvención en base a un pagaré que el locador les firmó como garantía de pago de una motocicleta que ellos le vendieron.

1) ¿Es procedente el cobro de alquileres e impuestos?

No corresponde ya que de conformidad a lo dispuesto por el art. 765 del CPCC su objeto se limita a lograr la restitución de la cosa, por lo que quedan excluidos el cobro de alquileres (PVE- art. 1208 CCCN), o de las mejoras o deterioros (que tramitarán a través del correspondiente juicio declarativo); los que deberán iniciarse por ante el mismo tribunal en atención a lo dispuesto por el art. 7 inc. 3 del CPCC, pero por las vías procesales correspondientes (juicio ejecutivo o declarativo correspondiente).

Respecto de los impuestos Se ha considerado que también procede el desalojo por falta de pago, cuando no se han cumplimentado y cuando los mismos forman parte del precio de la locación (art. 1208 CCCN).

2) ¿Qué requisitos deben cumplirse con respecto a las notificaciones?

Según el art. 754 cpcc: Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador deberá hacer saber dela existencia del juicio a cada uno de las sublocatarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubieren sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles. Asimismo, identificará a los presentes e informará al tribunal sobre el carácter que invoquen y acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuya presenta existencia surja de las manifestaciones de aquellos. Aunque existan sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la sentencia producirá efectos también respecto de ellos

3) ¿Son procedentes las pruebas ofrecidas por los demandados?

No, tratándose de un juicio abreviado, la prueba debe ofrecerse con la demanda y contestación, salvo confesional y documental.  los medios probatorios en el caso de desalojo por falta de pago de alquileres, el demandado sólo puede ofrecer como prueba del pago, los recibos de pago y la confesión del actor.

 Si el Tribunal rechaza algunas de ellas ¿Qué recursos pueden interponer los demandados

Si el Tribunal se negare a despachar alguno de los medios de prueba ofrecidos por las partes, solo la resolución definitiva será apelable atento que, en materia de recursos, rige lo dispuesto por el art. 515 CPCC   “…pero en la segunda instancia, al conocer de lo principal, se podrán reparar los agravios causados en los incidentes o en el procedimiento…”

4) ¿Qué trámite corresponde imponer a la reconvención iniciada?

El demandado debe limitarse a oponerse al desalojo, pero no es pasible la interposición de la reconvención. Sólo puede reclamar sus derechos por acción independiente que no interrumpe el trámite del juicio de desalojo, ni suspende la ejecución (Art. 751 segundo párrafo cpcc Cba)

El demandado podrá invocar el derecho de retención por mejoras en oportunidad de contestar la demanda y se le imprime el trámite del art. 510 del CPCC, o sea traslado al actor por seis días. Se imprime el trámite de las excepciones, es decir, traslado al actor para que pueda alegar y ofrecer prueba al respecto y se resuelve en la sentencia.

 5) Si los demandados hubieran iniciado una consignación de los alquileres con fecha anterior al juicio de desalojo, ¿corresponde acumular el desalojo al juicio de consignación?

No corresponde. Se puede pedir la acumulación de la consignación al desalojo (no importa la fecha de iniciación de los procesos, siempre se acumula al desalojo). Si se acumulan, la resolución de ambos procesos se emitirá en el dictado de una sola sentencia, que primero decidirá si procede la consignación y luego el desalojo.

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