Ley Contra El Desalojo De Viviendas

EL PROBLEMA

Planteamiento del problema

Las normativas y regulaciones, en la medida que puedan afectar intereses, ciudadanos o grupos de ciudadanos, deben evaluar y ponderar sus efectos en el ámbito de costos y beneficios. Adicionalmente, dado lo inflexible de las leyes y dado el rango legal institucional del que gozan, la materia sujeta a legislación debe ser trascendente y de vigencia a lo largo del tiempo.

El caso del acceso a una vivienda, por supuesto que resulta una materia trascendente, sobre la cual el Estado puede interesarse. Sin embargo, el problema del déficit habitacional acumulados tras años, difícilmente se resolverá por medio de decretos y leyes que lejos de fomentar la generación y oferta de unidades habitacionales, destruye incentivos a la oferta.

Así las cosas, gestiones de Gobierno que tienen como meta fundamental la detentación del poder a lo largo del tiempo, suelen ponderar la transferencia de rentas, beneficios o subsidios, así como protecciones en el corto plazo, a favor de grupos particulares.

No significa necesariamente, o más bien casi nunca, que se resguarde al bienestar colectivo, especialmente en términos dinámicos. Este tipo de problemas que condena a la sociedad a actuaciones públicas no eficientes socialmente son conocidas como fallas o problemas agente-principales entre los administradores de lo público y la sociedad en su conjunto.

La vulneración que la Ley contra el Desalojo Arbitrario de las Viviendas hace sobre el uso y disposición de los bienes y la propiedad, atenta contra el bienestar social en beneficio, en el corto plazo, de un grupo determinado de inquilinos; creando desincentivos a la oferta, toda vez que pierde atributo la propiedad sobre los bienes inmuebles.

En este sentido, este marco legal violenta los atributos de la propiedad, consagrados constitucionalmente, deben ser ponderados por la instancia legislativa pues el mercado de alquileres se restringirá más, porque cada vez serán menos los propietarios que pondrán en oferta sus inmuebles.

Si bien el Estado podría interesarse en diseñar mecanismos de ayuda a quienes se encuentren desamparados por falta de vivienda propia, no puede instrumentar una normativa que atente contra los propietarios de los inmuebles. Primero, porque los propietarios no son culpables del déficit. Segundo, porque constituiría una normativa confiscatoria sin asidero público, toda vez que pueden existir alternativas de políticas públicas más eficientes y menos distorsionadoras.

Vale la pena comentar que podría resultar preferible pensar en una política pública, más que en una Ley que coloca en minusvalía a los propietarios, que igualmente coadyuve a una solución del problema que enfrenta los inquilinos que requieran alternativas habitacionales. Las políticas públicas suelen ser más eficientes y flexibles que una Ley y resultan más oportunas si se quiere proteger un grupo de interés y no al universo del mercado y mal puede aprobarse que en beneficio de unos pocos al corto plazo, se lesione a la eficiencia dinámica del mercado que constituiría un bien social-.

Esta Ley lesiona la eficiencia dinámica del sector inmobiliario, menoscabando los incentivos a la oferta de viviendas primarias y para el alquiler. Lo anterior, significa que se condena a la sociedad y a los demandantes futuros a tener que vivir con un esquema legal que desincentiva la oferta y demanda de viviendas primarias para la inversión y la oferta de alquiler.

Existen alternativas de política pública que no implicarían menoscabar instituciones económicas básicas para el progreso económico y social, como los derechos de propiedad; establecido en la Constitución Nacional en su articulo 15, mucho menos haciendo responsables o culpables , haciéndole cargar con los costos, a los propietarios de los inmuebles.

A su juicio la nueva ley no le permite a los propietarios de un inmueble, que tengan una decisión a favor de un tribunal, usarlo o venderlo, porque deben esperar por las decisiones del Ministerio de la Vivienda.

La Ley contra el Desalojo señala que ya no se podrán efectuar desocupaciones forzosas y si hay acuerdos para desalojar el inmueble, el abandono será en un lapso no mayor a 180 días hábiles, sin embargo, dicho proceso se condiciona.

El texto añade que las ejecuciones (desocupaciones) de las familias alquiladas no serán procedentes, si antes no se garantiza el destino habitacional de los afectados, y la búsqueda de las casas queda a cargo del Ministerio de la Vivienda.

Cuando se deja en el manos del despacho de la Vivienda todas las decisiones las actuaciones de los tribunales quedan opacadas, debido a que todo depende del Gobierno, dado que es el encargado de buscar las viviendas a los afectados por los desalojos. El marco legan en gran medida impacta a los pequeños propietarios, aquellos que tienen uno o dos inmuebles. Para muchos el alquiler de los apartamentos es su fuente de ingresos, y eso ahora se encuentra afectado.

Un arrendador que por causas enteramente legítimas (falta de pago del canon, deterioro del inmueble arrendado, necesidad de ocuparlo) pretenda desalojar al arrendatario debe iniciar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, y citar al arrendatario para que este exponga sus defensas e intente conciliar dentro de los 15 días hábiles siguientes, sin contar el tiempo que tarde el Ministerio en citar al arrendatario. En el caso de que el arrendatario no comparezca, se declara desierta la audiencia y hay que fijar una nueva oportunidad para su comparecencia dentro de los 10 días siguientes (lo cual ocurrirá en la mayoría de los casos porque siempre es del interés del arrendatario ganar tiempo).

Si

...