Es el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble.

TEMA 4. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL ORDINARIO

1. Procedimiento registral

Es el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble.

Clasificación:

1. Según su finalidad

• Acceso al Registro de la realidad jurídica extra-registral
• Rectificación del contenido registral inexacto
• Reconstrucción del Registro destruido.

1. Por el tipo de asiento pretendido:

• Inscripción
• Anotación preventiva
• Cancelación
• Nota marginal

1. Por su eficacia:

• Positiva: practica del asiento
• Negativa: denegación o suspensión del asiento

1. Por las reglas generales que lo rigen:

• Ordinario (reglas generales)
• Extraordinarios (normas propias- inmatriculación, modificación de entidades hipotecarias, reanudación del tracto)

1. Principio de Especialidad

Es la determinación de los elementos integrantes de la relación jurídico material que va a ser objeto de la publicidad registral. EQUIVALE A CLARIDAD O TRANSPARENCIA. Los elementos son:

1. LA FINCA

La podemos entender en determinados sentidos:

• Sentido material, la podemos entender como un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, perteneciente o destinado a pertenecer a un solo propietario o a varios en común.
• Sentido funcional, unidad de destino económico. Sin ser una finca normal, por una especie de ficción, puede abrir folio registral.
• En sentido catastral, es entendida como un identificador asignado a cada inmueble que permite situarlo en la cartografía oficial del catastro.
• En sentido registral, no es necesariamente una superficie delimitada, sino que se caracteriza por ser un posible objeto de un folio registral. Es TODO LO QUE ABRE FOLIO REGISTRAL.

1. EL TITULO MATERIAL: LOS DERECHOS INSCRIBIBLES

El título es el acto contrato o resolución que, por crear, modificar, extinguir o afectar a derechos sobre inmuebles, constituyen materia jurídica publicable. Derechos susceptibles de pasar del estado civil al Estado registral. Estos derechos son los recogidos en la LH y RH, u otros en virtud del principio de numerus apertus.

En la Ley hipotecaria, articulo 2:

En el Registro de la Propiedad se inscribirá:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

En relación con el art. 7 RH se desprende un sistema de numerus apertus, con las limitaciones que impone el principio de especialidad en materia de derechos reales. En materia de hipotecas, nuevos tipos. Aprovechamiento por turnos, arrendamiento financiero, inscripción de actos de naturaleza urbanística.

Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. (adjudicación de bienes inmuebles de una herencia, adjudicación de pago en deudas)

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. (constancia registral de la cualidad de un bien como integrado en el patrimonio protegido de una persona con discapacidad y si, bien ya figura inscrito, mediante nota marginal)

Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

1. EL TÍTULO FORMAL

Es aquel documento que contiene un título en sentido material. Se suele identifica con “titulación” privada o pública, mientras que el acto o contrato originado del derecho se identifica con “titulo”.

Principio de documentación pública: Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. (Art. 3 LH)

Tenemos que entender que tiene que ser un DOCUMENTO PUBLICO, AUTENTICO Y FEHACIENTE, de tal forma que debemos entender:

• Publico, art. 1216 CC, es aquel documento que es el autorizado por un notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley, que hace prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y la fecha de este.

Este documento público es además fehaciente, es decir, que hace fe, que prueba, y también autentico, porque hay una intervención de funcionario público. No todo documento fehaciente es documento público (documento privado cuya fecha hace prueba respecto de terceros 1227 CC)

• DOCUMENTOS PUBLICOS INSCRIBIBLES: pueden ser:

• Documentos notariales

1. Escritura publica
2. Actas notariales, como documento complementario.
3. Testimonios; certificaciones, legalizaciones, legitimaciones.
4. Pólizas intervenidas.

• Documentos judiciales

1. Providencias, autos y sentencias.
2. Mandamientos judiciales

• Documentos administrativos (resoluciones de las autoridades u organismos de la Administración que acuden al registro por traslado o copia).

1. EL TITULAR REGISTRAL

Es el sujeto activo de la relación jurídica registral. El designado en los libros del registro como portador de un Derecho, facultad, o expectativa sobre un inmueble inmatriculado (LACRUZ)

Los caracteres son:

• Persona física o jurídica, de existencia actual o posible, capaz de ser titular material en el acto inscribible.
• Ser sujeto determinado o determinable.

La titularidad registral no es lo mismo que la titularidad civil, ambas se diferencian en el carácter complejo de la titularidad registral. Así pues, el contenido de la titularidad registral y su alcance, no nace exclusivamente de una determinada relación jurídica que se inscribe, sino que es el resultado de la integración en el folio de todas las situaciones jurídicas registradas afectantes a una misma finca o historial registral.

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