Naturaleza Del Derecho Administrativo

 OBJETO Y NATURALEZA JURIDICA DEL REGIMEN JURIDICO ADMINISTRATIVO ARRENDATARIO

El régimen jurídico en esta modalidad se ha vuelto en la actualidad uno de los mas demandados, por las diversas vertientes que han surgido a través del tiempo y así poder atacar las déficits que tiene este sector inmobiliario es por eso que uno de los principales objetos Regir el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes y los cánones de arrendamiento o subarrendamiento, de los mismos sus anexos y accesorios; y establecer el régimen especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia, ya sean arrendados o subarrendados, total o parcialmente. Tomando en cuenta que es por ello que su naturaleza jurídica radica en fijar los procedimientos y procesos para el tratamiento de las figuras jurídicas derivadas de la relación arrendaticia.

 ASPECTOS GENERALES DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

1. Los derechos establecidos en la ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios SON IRRENUNCIABLES y, por ser de orden público las disposiciones de la ley, no pueden ser relajados por las partes. En consecuencia, cualquier acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo de uno cualquiera de esos derechos, es NULA.

2. El arrendador tiene la obligación de pagar los servicios comunes, cuando se trate de arrendamiento o subarrendamiento de habitaciones, pensiones o de porciones de un inmueble.

3. El costo de las reparaciones mayores, cuando sean requeridas, y previa notificación al arrendador, o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, serán deducibles del canon de arrendamiento.

Si la reparación amerita el traslado temporal del grupo familiar, deberá ser avalado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y garantizar la vivienda temporal y el retorno a la vivienda reparada al arrendatario, en el lapso estipulado.

4. Cuando el inmueble arrendado cambiare de propietario, el nuevo se subroga de pleno derecho en las obligaciones y derechos de aquel en cuanto a la relación arrendaticia

5. No podrán cobrarse cánones que no sean calculados conforme a las disposiciones de la ley, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Tampoco está obligado el arrendatario a aceptar la condición de compra o arriendo de bienes ubicados en el área a ser arrendada. El incumplimiento acarrea sanción.

6. Está prohibido el subarrendamiento sin autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, así como la cesión del contrato. El infractor será objeto de sanción, y el arrendador podrá solicitar la rescisión.

7. El arrendador o propietario de un inmueble dado en subarrendamiento, o cedido sin autorización expresa y escrita de éste, antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, está obligado a formalizar la relación arrendaticia con quien ocupe el inmueble para ese momento, en las condiciones establecidas de común acuerdo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendador.

8. El arrendatario tiene derecho a un contrato escrito y público, el cual está sujeto al control y verificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en cuanto al cumplimiento de los parámetros establecidos en la Ley, especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley. A tal fin, las notarías y registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones.

 PROCEDIMIENTO DE REGULACIÓN

El procedimiento podrá iniciarse de oficio, mediante la apertura del procedimiento previsto a tal fin conforme a las estipulaciones de ley, y previa notificación de las partes interesadas, o a instancia de parte interesada, mediante solicitud escrita que deberá contener:

 Nombre del órgano al cual va dirigido.

 Identificación del interesado: nombre y apellido, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de cédula de identidad o pasaporte.

 Dirección de notificación.

 Los hechos, razones y pedimentos que se acompañen.

 Referencia a los anexos que se acompañan.

 Datos del inmueble.

 Cualquier otra circunstancia que exija la normativa aplicable

 Firma de los solicitantes.

Cuando la solicitud presentare errores, se notificará al interesado para que subsane los mismos, dentro de los 15 días calendario de haber sido notificado, o presente una nueva solicitud.

Si quedaren subsanados los errores, se admitirá la solicitud, y se notificará a la otra parte de que se procederá a la fijación del canon de arrendamiento.

Si se negare la admisión, el acto denegatorio deberá ser motivado, y contra él podrá interponerse recurso contencioso administrativo, dentro de los 60 días continuos siguientes a la notificación del acto.

Cuando se solicitare la fijación del canon, de una porción de un inmueble ya regulado, con menos de un año, se aplicará la regulación a la porción en referencia.

La revisión de la regulación solo procederá en los siguientes casos:

A. Después de transcurrido un año de la notificación a los interesados de la fijación anterior, y hasta con 60 de anticipación al vencimiento del plazo.

B. Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino del inmueble arrendado.

C. Cuando el arrendador haya ejecutado, dentro del año de la notificación de una fijación anterior, una modificación al inmueble cuyo costo exceda del 20% del valor del mismo

 PREFERENCIA ARRENDATICIA

Es el derecho que tiene el arrendatario de un inmueble de seguir ocupando el inmueble antes que cualquier tercero que pretenda arrendarlo en las mismas condiciones que aquel lo hace, siempre que esté solvente en el pago y haya cumplido con las demás obligaciones contractuales y legales.

La sanción por incumplimiento del arrendador será de 100 U.T. por cada mes que el arrendatario permanezca de forma indebida fuera del inmueble.

Este derecho es potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador. El arrendatario que no desee disfrutar de este derecho deberá manifestarlo por

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