Asesorando al señor Alberto Pérez en cuestiones "menores"

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Asesorando al señor Alberto Pérez en cuestiones "menores"

Usted se encuentra trabajando para la empresa consultora "Johnson y Stevens" como miembro de su equipo de asesores, formando parte integrante del Departamento de Administración y Publicidad.

Como regla de organización interna, en la consultora se registran todas las actividades profesionales realizadas por sus miembros y asesores, en dictámenes, notas, informes, copias de correos electrónicos, etcétera, archivándolas en carpetas por cada empresa asesorada. Toda la información, sistematizada por asunto, es monitoreada y controlada por el Consejo Directivo.

El directorio le encarga a Ud. junto con otros miembros del equipo que atienda al señor Alberto Pérez, quien ha contratado a la consultora para que lo asesore con respecto a la organización y actividades de una empresa que piensa emprender. Se les requiere que elabore sus informes y los deje archivados en una carpeta.

El directorio les encarga que trabajen en equipo, cuando a su juicio la mayor complejidad de las consultas lo requiera. En lo que se refiere a las cuestiones jurídicas más complicadas, los miembros del equipo tienen la posibilidad de requerir la opinión y asesoramiento del Departamento Jurídico de la firma.

En la primera reunión el señor Pérez les explica el proyecto que tiene sobre su empresa y la actividad que ha decidido emprender, para lo cual ha contratado la consultora. Les comenta que ha decidido instalar una fábrica de muebles y carpintería de algarrobo, en la zona industrial de la ciudad de Córdoba. Asimismo quiere abrir un local de venta directa al público en la zona del centro de la misma ciudad.

Como primeras cuestiones, Pérez les manifiesta que quiere alquilar un inmueble para instalar la fábrica y que ha tenido algunas conversaciones respecto a uno que es de propiedad de la señorita Ana Rodríguez, de diecisiete años de edad, quien lo adquirió por donación de sus padres. Si bien las tratativas las está haciendo con una inmobiliaria, Pérez tiene interés en saber si la señora Ana Rodríguez, por la edad que tiene, está autorizada legalmente para celebrar ese contrato.

Teniendo en cuenta las características del caso, y como asesor del señor Alberto Pérez,  indague si Ana Rodríguez está autorizada legalmente para celebrar este contrato; cuándo se adquiere la mayoría de edad y plena capacidad civil en nuestro sistema legal. Y si estamos frente a una persona a quien la ley no considera con capacidad legal qué necesitamos para que el acto sea válido. 

La capacidad como atributo de las personas tiene gran repercusión en todas las ramas del derecho. Para resolver el caso se debe tener en cuenta en primer lugar, que en nuestro sistema legal se adquiere la mayoría de edad y plena capacidad civil el día en que se cumplen 18 años de edad.

Si la propietaria es menor de edad, deberá analizarse si se presenta una situación excepcional como sería la de un menor emancipado. Ello no surge de la información que nos han dado, por lo que deberemos indagar si la propietaria del inmueble está casada. Este es el único caso de emancipación previsto por la ley y que convierte al emancipado en un equivalente a un mayor de edad, aunque con algunas restricciones (que también deberán tenerse en cuenta si este es el caso que se presenta).

Si está emancipada, la propietaria del inmueble podrá alquilarlo actuando ella personalmente y firmando ella el contrato de locación. La locación es un acto de administración por lo que no existe ninguna prohibición ni restricción legal para celebrar este contrato. Diferente sería si quisiera donar el inmueble o venderlo (allí sí existen prohibiciones o restricciones respectivamente).

Si no está emancipada, no podrá ella actuar personalmente, debiendo en tal caso ser representada por sus padres. En caso de no tener padres vivos o que los mismos hubieran perdido la patria potestad o autoridad parental, deberá ser representada por un tutor en la contratación.

Para respaldar la respuesta resulta muy importante la lectura de los arts. 25,   27 28, 29 101 y 685 del Código Civil y Comercial. Aprovechamos para reiterar que la cita de los artículos no es necesaria para las evaluaciones y que las que hacemos en estos ejercicios son simplemente con finalidad de ilustrar y respaldar la respuesta con la lectura del texto legal.

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Alquiler de inmuebles

Recupere el caso de Alberto Pérez de la Actividad 1. Relacionado con el alquiler del inmueble, le comenta días después, que han quedado de acuerdo con la gente de la inmobiliaria en firmar un contrato de locación. En el inmueble se encuentra edificado un galpón que cuenta con baños, vestidores y duchas. Existe una cláusula en el borrador del contrato que dice que el locatario (Pérez) se obliga a no alterar el inmueble y a reparar todos los desperfectos que se presenten, aun los que provengan de caso fortuito o fuerza mayor. Quiere saber si esa cláusula le permitirá sacar unos equipos de aire acondicionado que se encuentra instalados en el inmueble. También pregunta respecto a una bomba para subir agua al tanque que existe en el inmueble. Si ésta llega a descomponerse y en el contrato no figura nada especial al respecto, no está seguro si le corresponderá cargar con el arreglo. Por último, quiere saber si corresponde que las firmas del contrato sean certificadas por un escribano público.

De acuerdo a lo establecido por el art. 262 del Código Civil y Comercial, la voluntad puede exteriorizarse oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material. A su vez puede ser formal o no formal aunque la regla general que establece el art. 284 del mismo código es la libertad de formas, es decir, si la ley no designa una forma determinada (como por ejemplo una escritura pública) para la exteriorización de la voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente.

A la forma del contrato de locación se refiere el artículo 1188 del Código Civil y Comercial. Allí se dispone de manera especial que el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Por lo tanto resulta aquí necesario el cumplimiento solamente de la forma escrita. La forma tradicional que brinda mayor seguridad para probar el acto en el caso que su existencia y contenido fuera negado, es la confección de un documento firmado por las partes (un instrumento privado), aunque ello no esté exigido expresamente por la ley como en este caso.

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