Los actos de registro y contratos

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:

a) Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

· La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

· Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.

· Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.

· El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".

· Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil).

b) Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

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