Sistemas Registrales

UNIDAD VIII: SITEMAS REGISTRALES

1.- CONCEPTO.- Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la

Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro". Alfonso de Cossío establece que un sistema Registral “no es otra cosa que el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del registro de propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de bienes inmuebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”.

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios de derecho Registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un todo orgánico, un cuerpo único con finalidad u objetivos específicos y con jurisdicción dentro del ámbito nacional de un estado.

Cuando hablamos de Sistema Registral, nos estamos refiriendo al conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una organización Registral determinada".

2.- CLASIFICACIONES.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados. Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria,

Prusia y Australia).

Los principales sistemas registrales son los siguientes:

A) POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

2.1.- .Sistemas Registrales Declarativos Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir si lo deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra venta en el Perú es facultativa. En el Estado Peruano la inscripción por regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva. La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisición del derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en

Francia e Italia principalmente.

En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la registración trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros. Sobre el particular el segundo párrafo del art. I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo".

En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se perfecciona antes de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio entre las partes. El primer párrafo del art. 2022 del Código Civil establece: "Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone". El art. 4 del Reglamento del Registro de Testamentos establece que: "Es potestativa la anotación preventiva de las demandas de los juicios de nulidad, falsedad o caducidad de testamentos".

2.2.- Sistemas Registrales Constitutivos

Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye como derecho real recién con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Otro supuesto sería el caso de los derechos reales en Alemania, donde el derecho real se constituye con la inscripción. En Alemania donde el Sistema Registral es constitutivo antes de la inscripción no existe derecho real ni siquiera entre las partes.

Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición o constitución del derecho real, es el imperante en Alemania, Suiza, Austria y Australia. En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se produce con la inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la traslación de dominio incluso entre las partes.

2.3.-Sistemas Registrales Convalidantes.

Un Sistema Registral es Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el acto queda convalidado como en el caso de Australia, cuando inscribimos una compra venta. Es necesario tener en cuenta que el artículo 18 de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal aprobada por Decreto Legislativo 803 publicada el 22-03-96 modificado por el artículo 8 de la Ley Complementaria de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, contenida en la Ley 27046 publicada el 05-01-99 establece que las reclamaciones o impugnaciones dirigidas a cuestionar el título de propiedad individual otorgado por COFOPRI e inscrito en el Registro Predial Urbano podrán ser interpuestas ante el Sistema

Arbitral de la Propiedad, siempre que la pretensión no consista en cuestionamiento del derecho de propiedad del Estado sobre el lote, en cuyo caso podrá recurrirse al Poder Judicial mediante la acción contencioso administrativa a que se refiere el artículo 16-A. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que el derecho de recurrir al Sistema Arbitral de la Propiedad y su correspondiente acción caducan a los tres meses de producida la inscripción del Título individual. Además se precisa que las reclamaciones o impugnaciones correspondientes se dirigirán contra el titular con derecho inscrito y, si fueran declaradas fundadas darán únicamente derecho a que se ordene el pago de una indemnización de carácter pecuniario por daños y perjuicios a favor del demandante. Además se establece que en tales casos el titular con derecho inscrito mantendrá la validez legal

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