Arrendamiento de casas y locales

Arrendamiento de casas y locales

1. Obligaciones y derechos del arrendador.

1. Cuidar que la casa o local reúna las condiciones mínimas de higiene y salubridad de conformidad con las leyes de la materia. En caso contrario no podría darlo en arrendamiento. Art 1931 CC.
2. Hacer las obras que ordene la autoridad para que el inmueble objeto del arrendamiento sea higiénico y habitable. En caso contrario, el arrendador deberá indemnizar al inquilino por los daños y perjuicios que por tal motivo sufra. Art 1932 CC.

1. Obligaciones y derechos del arrendatario

1. Pagar la renta desde el día que reciba la cosa, en los plazos, lugar, y forma convenidos. A falta de convenio la renta se pagara vencida, a la presentación de recibo firmado por el arrendador o su representante legal. Art 1903 CC.

*Imposibilidad de invocar excepción de contrato no cumplido: El arrendatario no puede negarse a pagar la renta con el argumento de que el arrendatario no ha cumplido determinada obligación que en relación bilateral de arrendamiento le corresponde.

*Imposibilidad de uso de la cosa: si el arrendatario se ve impedido sin culpa suya, del uso total o parcial de la cosa no está obligado a pagar la renta en el primer caso y tiene derecho, a una rebaja proporcional que a falta de acuerdo, fijara el juez. En ambos casos, si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato. Art 1906.

*Relación entre la devolución de la cosa y el pago de la renta: el arrendatario debe pagar la renta hasta el día de la efectiva devolución de la cosa, sea que la entregue antes del vencimiento del plazo o posteriormente a ello. Art 1904 CC.

1. Servirse de la cosa únicamente para el uso acordado y a falta de convenio, para el que fuere más idóneo según su naturaleza y destino. Inciso 1 del art 1907 CC.
2. Responder de todo daño o deterioro que el bien arrendado sufra por culpa del arrendatario o la de sus parientes, dependientes  y subarrendatarios así como por los que causen animales o cosas que pertenezcan al arrendatario. Inciso 2 del art 1907 CC. Dicha disposición se fundamenta con carácter general por los siguientes artículos: 1645, 1660, 1669 y 1671 CC.
3. No mudar o alterar la forma de la cosa arrendada. Art 1893 CC.
4. Hacer las reparaciones locativas que no provengan de mala calidad o defecto de construcción de la cosa arrendada. Art 1909 CC.
5. Devolver la cosa al terminar el arrendamiento en el estado en que se le entrego, salvo el deterioro inevitable, no obstante el uso prudente de la misma. Inciso 3, art 1909 y 1910 CC.

*Industria peligrosa: el arrendatario que establece en el inmueble arrendado una industria peligrosa, tiene obligación de asegurarlo por los riesgos que la misma origina. Si no lo hace debe responder por los daños que se produjeren. Art 1908 CC.

7. Aviso de usurpaciones o imposición de servidumbres. Art 1911 CC.

Mejoras

El arrendatario tiene la posibilidad de efectuar modificaciones a la cosa, con el propósito de hacerla más adecuada, útil o cómoda según fuere la finalidad a que se le destina. Es indispensable que se observe la siguiente observación:

1. No se debe alterar la forma de la cosa. Art 1915 CC.
2. La mejores pueden ser:

1. Mejoras necesarias: cuyo objetivo es impedir la destrucción o deterioro de la cosa. Es obligación del arrendador efectuarlas.
2. Mejoras útiles: que están constituidas por las que sin pertenecer a la categoría de necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en la que se hacen.
3. Mejoras de recreo o santuarios: que sirven fundamentalmente para dar mayor lucimiento, ornato o comodidad a la cosa.  Art 1916 CC.

1. Tasación de mejoras

1. La tasación de mejoras tomara en cuenta lo convenido por las partes y los gastado en ponerlas o conservarlas. Art 1922 CC.
2. Siempre que se haga tasación de mejoras abonables al arrendatario, se incluirá en ellas y se rebajara de su monto, el valor de los daños o   deterioros a que se refiere el inciso 2 del art 1907.

1. Mejoras separables y no reparables:

Si las mejoras pueden depararse y el arrendador no se obligó a pagarlas, puede quitarlas el arrendatario que las efectuó. Si no son separables, o si no pueden hacerse la separación sin destruirlas, el arrendador puede impedir que se destruyan, con lo cual no estaría sino defendiendo su propiedad.

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