Condicion suspensiva en los contratos de compra venta

Según el código civil, una obligación condicional es aquella cuyo cumplimiento depende de un acontecimiento futuro (que ocurrirá con seguridad), o incierto (se desconoce si va a producirse o no).

Las obligaciones condicionales están definidas en el artículo 1114, según el cual: “En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición”.

De dicha definición se desprende que existen dos tipos de condiciones que pueden afectar a un contrato: la condición suspensiva y la condición resolutoria, cuyas consecuencias, en caso de producirse, son radicalmente opuestas.

Mientras el cumplimiento de una condición resolutoria implica que el contrato devenga ineficaz, la producción del hecho que constituye la condición suspensiva determina que el contrato empiece a desplegar todos sus efectos.

Así, en una compraventa sujeta a condición suspensiva, cuando la condición se cumple, devienen exigibles las obligaciones que surgen del contrato, es decir, la obligación de entregar el inmueble por parte del vendedor, y la obligación de pagar el precio acordado, por parte del comprador.

En uno u otro caso, es preciso indicar que la condición no puede consistir en un hecho o suceso cuya producción dependa de la exclusiva voluntad de cualquiera de las partes, ya que ello implicaría dejar la eficacia del contrato en sus manos, alterando el principio de equidad implícito en las obligaciones contractuales.

¿Qué es la condición suspensiva?

Como hemos explicado, una condición suspensiva es un suceso futuro o eventual, que determina la eficacia del contrato de compraventa, de tal forma que las obligaciones quedan paralizadas o suspendidas hasta el cumplimiento de la condición.

Dicho de otro modo, es aquélla que hace depender la efectividad del contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo, de un suceso eventual o futuro.

Ejemplos de condición suspensiva típicas, que solemos encontrar en contratos de compraventa de inmuebles, son: que el vendedor complete los trámites de la herencia de la finca que pretende transmitir; que al comprador se le conceda un préstamo hipotecario para poder pagar el precio pactado; que se otorgue una licencia de edificación para construir una vivienda en el solar que se quiere adquirir, etc.

Así, en un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, consistente en que el comprador obtenga una hipoteca, los efectos jurídicos del contrato no se producirán hasta que aquél obtenga una respuesta positiva definitiva por parte de una entidad bancaria, otorgándole la financiación solicitada.

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