LA OFERTA REAL Y EL DEPOSITO
Enviado por fuenteskruz • 6 de Julio de 2013 • 3.818 Palabras (16 Páginas) • 770 Visitas
LA OFERTA REAL Y EL DEPÓSITO DE LA COSA DEBIDA
LA OFERTA REAL Y EL DEPÓSITO DE LA COSA DEBIDA
Sobre el inmueble
Si usted es el dueño del inmueble y desea venderlo no le conviene firmar un contrato con opción de compra. Asimismo, si usted desea comprar y tiene la totalidad del precio, no le beneficia dar arras. A continuación las razones y fundamentos jurídicos de estas afirmaciones a raíz de varios casos derivados de nuestro ejercicio profesional.
El contrato con opción de compra
El contrato con opción de compra relativo a un bien inmueble (casa, apartamento o terreno) aprovecha al comprador que no tiene el dinero completo para pagar el precio de venta fijado. Este requiere que el banco u otra institución crediticia, apruebe el crédito para esa compra. Así, el comprador optante le plantea al propietario que acepte un adelanto del precio (arras), el cual será imputado al saldo deudor. De manera que el riesgo lo sufre el comprador, ya que si luego el banco se retrasa o no aprueba el crédito, el dueño vendedor se queda con el dinero recibido en arras y podrá vender el inmueble a otra persona interesada.
Alegaciones del optante
De ocurrir lo anterior, el optante incumplidor contratará un abogado para ejercer acciones. Observamos con frecuencia que el optante alega que el contraventor del contrato con opción de compra no fue él, sino el vendedor. En efecto, aducirá que venció el lapso y llegó el día para la firma del contrato de compraventa en el Registro Inmobiliario y, el dueño se negó a firmar el traspaso de la propiedad. Lo demandará por la presunta comisión del delito de estafa. Por ello, sostenemos que el vendedor (dueño del inmueble) debe firmar la venta de forma directa en el Registro Público Inmobiliario y recibir allí, el precio total de la venta: sin arras.
Redacción del documento
El contrato con opción de compraventa sobre un inmueble, exige ser bien redactado. Nuestro más Alto Tribunal de Justicia (TSJ) ha decidido que si del contrato derivan obligaciones para las partes intervinientes, no se trata de una opción de compraventa, sino de un verdadero contrato de venta. ¿Qué significa esto? Quiere decir que el vendedor promitente dejó de ser el propietario del inmueble: desde el día que firmó la opción con arras.
El nuevo dueño es el optante comprador, quien pasa a serlo, a cambio de haber entregado sólo parte del precio de la venta, léase, las arras. El contrato con opción de compraventa de un inmueble debe ser revisado por abogados expertos en el área del Derecho Mercantil. La persona que entrega las arras (optante comprador) siempre queda expuesta a que el propietario vendedor se niegue a firmar la venta definitiva en el Registro Inmobiliario.
La compraventa de un inmueble (quinta, apartamento o terreno) y la conveniencia de firmar una opción de compra, en cuanto a la protección de nuestros derechos depende de la posición que se ocupe: vendedor o comprador. Como aporte afirmamos: si usted es el dueño del inmueble y desea venderlo, no firme una opción de compraventa, acuda a su abogado de confianza para que le explique las bondades y beneficios de suscribir un contrato de venta de forma directa ante la oficina de Registro Inmobiliario sin riesgo alguno.
Las estafas inmobiliarias ocurren cuando el vendedor se obliga a entregar el inmueble para una fecha determinada y no lo hace, esto genera además daños y perjuicios al comprador. La víctima podrá ejercer acciones penales ante el Ministerio Público y el CICPC.
Presidente Asociación Americana de Abogados
www.protejase.com.ve
asomivis@gmail.com
Requisitos de la oferta
1. Depósito de la cosa debida
2. Juez competente
3. Contenido del acta
4. Entrega de un objeto determinado. Caso contemplado en el Art. 1.313 CCV
Cuando el acreedor se niega a recibir el pago, el deudor puede obtener su liberación mediante el procedimiento de la oferta real y subsiguiente depósito de la cosa debida. Ello es lógico si se considera que el pago no es sólo una obligación del deudor, sino que también constituye un derecho del mismo, pues tiene legítimo interés en quedar liberado.
La oferta de pago, mejor conocida por oferta real de pago, y el subsiguiente depósito, no son necesarias en rigor para hacer incurrir en mora accediendo al acreedor, ni tampoco para evitar los efectos de la mora sol vendí, pero sí son indispensables en aquellas situaciones en las cuales el deudor pretenda liberarse.
Nuestro Código Civil no manifiesta en forma expresa en cuáles obligaciones puede liberarse el deudor, pero analizando atentamente se desprende que distingue:
La oferta de pago de obligaciones pecuniarias
La oferta de pago de obligaciones que tiene por objeto una cosa mueble debida que consiste en la entrega de un cuerpo determinado o in genere.
Oferta de pago de obligaciones que tienen por objeto un inmueble por su naturaleza o destinación.
Para la oferta de pago de obligaciones de hacer distintas a la entrega de una cosa, el CCV no trae disposición expresa alguna, y por lo tanto deberán aplicarse las normas correspondientes, adaptándolas a la naturaleza de la prestación, en caso de ser ello posible.
La oferta de pago y depósito resulta imposible tratándose de una obligación de no hacer, por su característica de ser una mera abstención, un hecho negativo.
Requisitos de la oferta
La doctrina y la legislación distingue entre las formalidades de la oferta real de pago, las formalidades intrínsecas o condiciones que debe reunir (Art. 1.307 CCV), de las formalidades extrínsecas o requisitos de naturaleza fundamentalmente procesal.
Formalidades intrínsecas
Que la oferta real se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad de recibir por él.
Que se haga por persona capaz de pagar.
Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento. El deudor pondrá a disposición del Tribunal para las ofrezca al acreedor, las cosas que le ofrece. Tratándose de obligaciones pecuniarias, la entrega puede suplirse con la certificación del depósito hecho a favor del Tribunal en un banco de la localidad (Art. 820 CPC).
Que el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación esté vencido, si se ha estipulado en interés del acreedor.
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