Leasing

DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS:

El leasing es un contrato entre un arrendatario y un arrendador, en el cual el primero cede los derechos de uso de un bien al segundo, el cual le paga una cuota por su utilización, teniendo derecho de compra a la adquisición del elemento al finalizar el plazo convenido de uso.

Según la legislación española, no es posible efectuar un leasing para uso particulares, sino únicamente comerciales. Por ejemplo, un individuo no puede realizar un contrato de tipo leasing en un equipo informático para su utilización doméstica, si bien no habría ningún problema para disponer de ello en un ambiente comercial o empresarial.

- Las características más notables del leasing son:

• El bien es adquirido por una compañía dedicada a esta actividad (empresas que se dedican al leasing) basándose en las especificaciones del usuario (es el propio arrendatario el que le indica lo que tiene que comprar).

• La duración de esta operación no suele coincidir con la vida útil del bien. Además el arrendatario no puede rescindir de su contrato de forma unilateral antes de la finalización del mismo. Como veremos la duración mínima es de 2 años para bienes de equipo y de diez años como mínimo para bienes inmobiliarios o establecimientos industriales.

• Los pagos que realiza el usuario han de ser capaces de amortizar la totalidad de la inversión. Estos han de cubrir, por tanto, el coste de material, los gastos de explotación y financiación de la sociedad financiera y los beneficios empresariales.

• No hay ninguna limitación en la utilización de los productos alquilados, excepto la de su correcto uso.

• A diferencia de otras fuentes de financiación, el leasing permite la financiación del 100 % del bien.

• De forma general, todas las cuotas pagadas en concepto de leasing se consideran gastos deducibles en la declaración del impuesto sobre la renta .

• Al término de la operación el arrendatario tiene las siguientes dos opciones:

-adquirir el bien alquilado pagando el valor residual del equipo(el valor del equipo con el tiempo de vida que le queda)

-devolverlo a la sociedad del leasing.

VENTAJAS Y LIMITACIONES DEL LEASING:

Lo veremos desde dos puntos de vista:

1.- DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LAS EMPRESAS

Ventajas: (el leasing es especialmente indicado para:)

-empresas que utilizan una tecnología muy cambiante

-empresas que realizan una actividad estacional ( el leasing permite adaptar las cuotas a los ingresos de los arrendatarios).

-empresas que necesiten recuperar liquidez.

-empresas que tienen recursos propios limitados y nos les conviene hacer un desembolso en la compra de un bien de equipo mobiliario o inmobiliario.

Limitaciones:(existen una serie de elementos que no pueden ser adquiridos mediante el leasing)

-bienes no identificables (estanterías, etc.)

-instalaciones de difícil recuperación.

-Equipos de segunda mano, por su dificultad de establecer su valor de mercado.

-Equipos muy especializados que son de difícil venta posterior, etc.

2.- DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ARRENDATARIO

Las ventajas más generales son:

-el leasing me permite el 100% de la financiación, mientras que otros medios de financiación sólo me permiten un 70 u 80% de la misma.

-El arrendatario no desembolsa ninguna entrada al formalizar el contrato, únicamente la cuota de leasing y los gastos de formalización.

-Si el tipo de interés es fijo, el usuario conoce a priori el coste de la financiación.

EL LEASE BACK.

La situación del mercado inmobiliario y financiero español, durante estos últimos años, ha tenido como principales actores a determinadas Entidades de Crédito y Fondos Inmobiliarios, que han ido adquiriendo portfolios significativos de inmuebles, a raíz de la situación del mercado general actual, necesitado de liquidez financiera.

Consecuentemente, se han creado dos necesidades paralelas en el mercado inmobiliario español. Por una parte, la existencia de operaciones de financiación sobre determinados inmuebles, realizadas por sociedades en búsqueda de liquidez con el objetivo de proseguir su actividad en el mismo y, por otro, la necesidad de obtener una rentabilidad asegurada a largo plazo para determinados fondos inmobiliarios que, además, pretenden beneficiarse del mejor tratamiento contable ante la consideración del contrato como Arrendamiento Financiero.

El Sale and Lease-Back (“Operación de Lease-Back” o “Lease-Back”) es un concepto que está relacionado con el leasing, cuya definición queda contenida en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

No obstante la diferencia es que el Lease-Back es un concepto mucho más amplio y, en algún punto, más complejo.

El Lease-Back es un contrato que consiste en la cesión del uso de un bien (normalmente inmobiliario) por una sociedad en búsqueda de financiación/liquidez a cambio de una renta periódica, con una opción de compra final a su favor, pero con la peculiaridad de que el bien objeto de cesión ha sido adquirido previamente por el arrendador (“Comprador-Arrendador”) del arrendatario (“Vendedor-Arrendatario”). Sobre ello, la Doctrina y la Jurisprudencia han recalcado que la esencia de esta figura radica en la cesión de uso de un bien a cambio de una renta periódica, con una opción de compra final a favor del usuario.

El objeto de esta operación, de modo genérico, puede ser un bien mueble o un bien inmueble; sin embargo, nuestro objeto de estudio se va a versar sólo en bienes inmuebles (el “Inmueble”), cuyo análisis será profundizado posteriormente.

Podemos distinguir dos partes en este tipo de operaciones:

- Comprador-Arrendador: adquiere la propiedad

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