Trabajo práctico contratos

La Sra. Adriana García pretende alquilar un local comercial de su propiedad sito en la calle Peña 1314, CABA. Para ello toma contacto con la Srta. Jimena Díaz Pérez quien está buscando un local comercial para instalar un gimnasio.

La Sra. Adriana García realiza la siguiente oferta:

Canon locativo $ 25.000 mensuales, duración del contrato 2 años, expensas ordinarias, servicios, A.B.L y AySA a cargo de la locataria.

Se van dando las siguientes situaciones, que son independientes entre sí:

1) ¿Tal como está dado el ejemplo, estamos ante la presencia de un contrato? Sí/No ¿por qué?

2) La Srta. Díaz Pérez acepta la oferta original pero modificando el pago de A.B.L., AySA y las expensas los que estarían a cargo de la locadora. Esto es aceptado por esta última firmándose el contrato. Posteriormente la propietaria se arrepiente (porque encontró otro interesado que le ofrece el pago de las expensas e impuestos) y se opone a la entrega del inmueble y ofrece la devolución del dinero entregado por la locataria. ¿Puede reclamar la locataria? En caso afirmativo, ¿qué reclamaría?

3) La Srta. Díaz Pérez acepta la oferta original pero modificando el pago de A.B.L., AYSA y las expensas los que estarían a cargo de la locadora. La Sra. García no acepta la modificación y decide retirarse de las negociaciones. ¿Tiene alguna acción la otra parte? ¿No? ¿Si? (¿cual?)

4) Mientras están en negociaciones una nueva disposición municipal determina que no se pueden instalar gimnasios en la calle Peña. ¿Puede haber alguna reclamación entre las partes? ¿No? ¿Si? ¿Por qué?

5) Identifique la causa final y la causa motivo de cada una de las partes.

1) Antes que nada comenzaré dando la definición de contratos establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación:

ARTÍCULO 957.- Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

Es decir que cuando estamos hablando de un contrato nos referimos a un acto jurídico bilateral, de contenido patrimonial (siempre es necesario de dos partes mínimamente). El contenido patrimonial es lo que hace circular los bienes y servicios.

En el ejemplo citado estamos ante un contrato de locación, en el cual se pretende el alquiler de un inmueble, más precisamente, un local comercial ubicado en la calle peña 1314 CABA.

La señora Adriana García sería la parte locadora; y la parte locataria en este caso la Srta. Jimena Díaz Pérez.

El Código conceptualiza el contrato de cosas (muebles e inmuebles) a la entrega de una cosa con la finalidad de obtener de ella una tasa de beneficio o ganancia (lo que representa el denominado alquiler o canon) conforme al derecho de propiedad reconocido en el art. 17 de la CN y la posibilidad de colocar en el mercado la cosa a cambio de un precio.

Se exige la forma escrita para la locación de inmuebles, y también para las locaciones de muebles registrables, de una universalidad que incluya inmuebles o muebles registrables o de una parte material de un inmueble, y también para cualquier modificación y para las prórrogas contractuales. De todas formas es una norma supletoria ya que rige la autonomía de la voluntad (puede ser verbal), aunque luego tendrá problemas probatorios.

2) Cuando hacemos referencia a la pregunta “Numero 2”, se puede entender qué: La Srta. Díaz Pérez ACEPTA la oferta original, pero modificando el pago de A.B.L., AySA y las expensas, que pasarían a estar a cargo de la parte locadora. Aquí estaríamos ante la presencia de un contrato bilateral, participan de ella dos partes: el locador y el locatario; oneroso, es decir que existen contraprestaciones que son de carácter recíproco; conmutativo, se ponen de manifiesto las obligaciones que deberá cumplir cada parte; consensual, ambas partes coinciden en el consentimiento del acuerdo; nominado, es decir tener nombre y responder a la regulación legal; temporario, tiene una fecha de comienzo y una de finalización.

En este caso, la locadora ACEPTA las condiciones hechas por la locataria y FIRMA el contrato. Al firmar el contrato automáticamente se presta CONSENTIMIENTO y será obligatorio el cumplimiento de lo pactado para ambas parte.

En el CCyCN podemos leer lo siguiente:

ARTÍCULO 971.- Formación del consentimiento. Los contratos

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