Administrativo

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

A pesar del término cláusula penal es una indemnización de carácter civil que debe tomar en cuenta el carácter de orden público de las disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá reducir el monto en una cláusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a regulación, tampoco deberá exceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes.

Regulación de los Cánones de Arrendamiento

La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales.

Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramita en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos.

El artículo 29 expresa lo siguiente:

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3) años, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de efectuada y notificada la regulación.

Se mantiene también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31).

Terminacion de la Relacion Arrendataria

Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretación no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado.

Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuantía (art. 33).

Causas del Desalojo del Inmueble

Como dijimos, la acción se intenta en el tribunal civil competente, independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupación del inmueble. Establece el artículo 34 las siguientes causales de desocupación:

a)

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